Fundo imobiliário tem rendimento isento de IR se tiver 100 cotistas e cotas só em bolsa

Os rendimentos de fundos imobiliários com ao menos 100 cotistas são isentos de imposto de renda para a pessoa física, pela Lei 11.033/2004. A regra vale quando as cotas são negociadas só em bolsa. Já o lucro na venda das cotas paga 20%, segundo a Receita Federal.

O fundo de investimento imobiliário (FII) junta o dinheiro de muitos investidores para aplicar em imóveis ou em papéis ligados ao setor, como os certificados de recebíveis imobiliários (CRI). Quem compra uma cota vira dono de uma fração do fundo e recebe parte dos aluguéis e juros que ele arrecada.

A regra de imposto vale para quem investe pouco ou muito, desde que respeite os limites da lei. Para quem ganha um salário mínimo e guarda R$ 100 por mês, a isenção significa que o rendimento chega inteiro à conta, sem desconto na fonte.

• O que éFundo que aplica em imóveis e em títulos do setor imobiliário
• LeiLei 8.668/1993
• Quem fiscalizaComissão de Valores Mobiliários (CVM)
• Onde se compraNa bolsa, por meio de uma corretora
• RendimentoDistribuição de ao menos 95% do lucro em caixa, com base em balanço semestral
• IR sobre o rendimentoIsento para pessoa física, nas condições da Lei 11.033/2004
• IR sobre a venda com lucro20% do ganho, pago pelo próprio investidor
• Garantia do FGCNão tem
• ResgateNão existe; a saída é vender a cota na bolsa

95%

é a parte mínima do lucro em caixa que o fundo imobiliário precisa distribuir aos cotistas

Fonte: Lei 8.668/1993, com redação da Lei 9.779/1999

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O que é fundo imobiliário e como funciona o rendimento

O fundo imobiliário é um condomínio de investidores criado pela Lei 8.668/1993 para aplicar em empreendimentos imobiliários, sob fiscalização da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). As cotas são valores mobiliários, como as ações, e o fundo é fechado: não há resgate, e quem quer sair vende as cotas na bolsa.

Em vez de comprar um apartamento ou uma sala comercial inteira, o investidor compra cotas de um fundo que tem vários imóveis. Um administrador autorizado pela CVM cuida do patrimônio, negocia contratos de aluguel e presta contas aos cotistas, que votam em assembleia as decisões mais importantes.

No mercado, os fundos imobiliários costumam ser separados em três grandes grupos, conforme o que têm na carteira:

• TijoloFundos donos de imóveis físicos, como galpões de logística, lajes de escritório, shoppings, hospitais e agências bancárias, que vivem do aluguel;
• PapelFundos que aplicam em títulos de dívida do setor, como CRI e letras de crédito imobiliário, e ganham com os juros;
• Fundo de fundosFundos que compram cotas de outros fundos imobiliários, para diversificar a carteira.

Há também fundos híbridos, que misturam imóveis e papéis. O regulamento de cada fundo, documento registrado na CVM, diz em que ele pode investir.

O rendimento sai do lucro do fundo. A Lei 8.668/1993, na redação da Lei 9.779/1999, obriga o fundo a distribuir ao menos 95% do lucro apurado pelo regime de caixa.

A conta usa os balanços de 30 de junho e de 31 de dezembro de cada ano. Regime de caixa quer dizer que conta o dinheiro que de fato entrou, não o aluguel que ainda vai vencer.

A lei fixa o balanço semestral, mas muitos fundos negociados em bolsa pagam rendimentos todo mês, quando o regulamento prevê. O valor muda de um mês para outro, porque depende dos aluguéis recebidos, dos juros dos papéis e das despesas do fundo.

Para comprar, o investidor precisa de conta numa corretora autorizada a operar na bolsa. Cada fundo tem um código de quatro letras seguido do número 11, e a compra é feita pelo aplicativo ou pelo site da corretora, como a de uma ação.

Antes de comprar, vale ler o regulamento, os informes periódicos enviados à CVM e os relatórios do fundo. Eles mostram os imóveis ou papéis da carteira, a taxa de administração, os inquilinos e quanto foi distribuído nos últimos meses.

Imposto de renda do fundo imobiliário: isenção, venda e declaração

O rendimento de fundo imobiliário é isento de imposto de renda para a pessoa física, na fonte e na declaração anual, desde que o fundo cumpra as condições do artigo 3º da Lei 11.033/2004. A regra vale desde 2005, quando a Lei 11.196 criou a isenção, e foi ajustada pela Lei 14.754/2023.

As condições, em outubro de 2026, são estas:

1. As cotas precisam ser negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado.
2. O fundo precisa ter no mínimo 100 cotistas. Até 2023, bastavam 50.
3. O cotista não pode ter 10% ou mais das cotas, nem direito a mais de 10% dos rendimentos do fundo.
4. Um grupo de pessoas ligadas, como parentes até o segundo grau, não pode somar 30% ou mais das cotas ou dos rendimentos.

Quem não se encaixa paga 20% sobre o rendimento, retidos na fonte pelo administrador, segundo a Receita Federal. É o que acontece, por exemplo, com uma família dona de um fundo fechado, com poucos cotistas, criado para guardar imóveis próprios.

A venda é tratada de outro jeito. O ganho líquido na venda de cotas de FII paga 20% de imposto de renda, informa a Receita. Não existe a faixa de isenção de R$ 20 mil por mês que a Lei 11.033/2004 reserva às ações e ao ouro.

Na bolsa, a conta segue as regras das ações: o investidor apura o resultado do mês e paga por Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF).

Por exemplo, quem comprou 100 cotas a R$ 100 e vendeu todas a R$ 110 teve lucro de R$ 1.000 e deve R$ 200 de imposto. Se vendeu a R$ 90, teve prejuízo de R$ 1.000, não paga nada e pode usar a perda para abater ganhos futuros, segundo a Receita Federal.

Ações, operações comuns15

Ações, day trade20

Cotas de fundo imobiliário20

Fonte: Receita Federal, outubro de 2026

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A reforma do imposto de renda manteve o rendimento de FII fora da nova tributação mínima.

A Lei 15.270, de 26 de novembro de 2025, criou um imposto mínimo para quem recebe mais de R$ 600 mil por ano, a partir do ano-calendário de 2026. Na base de cálculo, a lei desconta os rendimentos de fundos imobiliários com cotas só em bolsa e ao menos 100 cotistas.

A Medida Provisória 1.303, de 2025, chegou a propor mudanças na tributação de fundos imobiliários, mas perdeu a vigência sem virar lei. Por isso, as regras da Lei 11.033/2004 e da Lei 8.668/1993 continuam valendo.

Na declaração anual, as cotas entram na ficha Bens e Direitos, no grupo de fundos, pelo custo de compra, e não pelo preço de mercado. Os rendimentos isentos vão para a ficha de rendimentos isentos e não tributáveis, e as vendas, para o demonstrativo de renda variável, mês a mês.

A corretora e o administrador do fundo entregam informes de rendimentos com esses valores.

As regras de quem precisa declarar estão no guia de quem deve declarar o imposto de renda.

Fundo imobiliário é seguro: riscos, CVM e FGC

O fundo imobiliário é um investimento de renda variável fiscalizado pela CVM, mas não tem garantia contra perdas: a cota sobe e desce na bolsa, e o rendimento pode cair. A Lei 8.668/1993 dá à CVM a tarefa de autorizar, disciplinar e fiscalizar a criação, o funcionamento e a administração dos fundos.

Fiscalização não é garantia de lucro. A CVM cobra transparência, regras de governança e prestação de contas, e pode punir administradores, mas não cobre prejuízos de mercado. O Fundo Garantidor de Créditos (FGC), que protege até R$ 250 mil por pessoa em cada instituição, cobre depósitos, poupança, CDB, LCI e LCA, e não inclui cotas de fundos de investimento.

Os principais riscos de um fundo imobiliário são estes:

• VacânciaImóvel sem inquilino não gera aluguel, e o fundo continua pagando condomínio, IPTU e manutenção;
• InadimplênciaInquilino que atrasa o aluguel, ou devedor que não paga o CRI, reduz o dinheiro a distribuir;
• Preço da cotaA cotação varia com os juros, a economia e a procura, e pode ficar abaixo do valor pago;
• LiquidezEm fundos com poucos negócios por dia, vender rápido pode exigir aceitar um preço menor;
• ConcentraçãoFundo com um único imóvel ou um único inquilino depende demais de um contrato só.

Os juros pesam na conta. Com a taxa básica, a Selic, em 13,75% ao ano em outubro de 2026, segundo o Banco Central, os títulos de renda fixa disputam o mesmo dinheiro que os fundos.

O acompanhamento das decisões do Copom está na página da Selic e da inflação, e a comparação com poupança, CDB e Tesouro, no cálculo de quanto rendem R$ 100 mil.

O fundo imobiliário abriu uma porta para quem não tem dinheiro para comprar um imóvel inteiro. Com o preço de uma cota, o pequeno investidor passa a ter participação em galpões, shoppings e escritórios, com aluguel distribuído na conta e sem cuidar de inquilino, escritura ou reforma.

• 25 de junho de 1993Lei 8.668 cria os fundos de investimento imobiliário, fiscalizados pela CVM
• 19 de janeiro de 1999Lei 9.779 fixa a distribuição mínima de 95% do lucro e a alíquota de 20%
• 21 de novembro de 2005Lei 11.196 isenta o rendimento para pessoa física, em fundos com ao menos 50 cotistas
• 29 de março de 2021Lei 14.130 cria o Fiagro e estende a ele a mesma isenção
• 12 de dezembro de 2023Lei 14.754 eleva o mínimo para 100 cotistas e cria o limite de 30% para pessoas ligadas
• 26 de novembro de 2025Lei 15.270 deixa o rendimento de FII fora da tributação mínima das altas rendas

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O imposto sobre o lucro na venda de cotas deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. O DARF pode ser gerado no Sicalc, o programa de cálculo de tributos da Receita Federal. Quem atrasa paga multa e juros.

Dúvidas sobre um fundo, um administrador ou uma corretora podem ser levadas ao Serviço de Atendimento ao Cidadão da CVM, pelo portal da CVM, onde também ficam os documentos de todos os fundos registrados.