Imposto sobre aluguel em 2026: carnê-leão zera para quem recebe até R$ 5 mil por mês

Quem recebe até R$ 5 mil por mês de aluguel de outra pessoa física não paga carnê-leão em 2026, pela Lei 15.270/2025. A redução do imposto mensal, criada pela lei da isenção, vale para todo rendimento com cálculo mensal, e o aluguel está entre eles.

Acima desse valor, o imposto sobe aos poucos até R$ 7.350, quando a redução acaba e vale a tabela cheia da Receita Federal. Com R$ 10 mil de aluguel, o carnê-leão chega a R$ 1.674,29 por mês, ou 16,7% do valor recebido.

Para quem tem vários imóveis, a pergunta seguinte é se compensa receber por uma empresa. No lucro presumido, os tributos sobre o aluguel somam 11,33% da receita bruta. A conta muda com os custos de manter a empresa aberta, com as regras dos dividendos e, a partir de 2027, com a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

O ponto de virada fica perto de R$ 7 mil por mês. Abaixo disso, a pessoa física paga menos que a empresa, mesmo antes de contar o contador. Acima, a diferença cresce a favor da empresa, mas precisa cobrir as despesas fixas e as regras de distribuição de lucros, explicadas mais abaixo.

Como calcular e pagar o carnê-leão do aluguel em 2026

O carnê-leão é o Imposto de Renda mensal sobre o dinheiro que a pessoa física recebe de outra pessoa física ou do exterior, segundo a Receita Federal. Ele vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Em 2026, ele segue a tabela progressiva mensal da Lei 15.191/2025, em vigor desde maio de 2025, com a redução da Lei 15.270/2025 aplicada por cima.

A conta tem quatro passos. Primeiro, tiram-se do aluguel as despesas do imóvel pagas pelo dono. Depois, sai o desconto simplificado mensal de R$ 607,20 ou as deduções pessoais, o que for maior. Em seguida, aplica-se a tabela e, por fim, desconta-se a redução da Lei 15.270/2025.

A redução tem duas faixas, definidas pelo rendimento do mês. Até R$ 5.000, ela vai até R$ 312,89 e deixa o imposto em zero, como diz o artigo 3º-A da Lei 9.250/1995, incluído pela nova lei. De R$ 5.000,01 a R$ 7.350, a redução é de R$ 978,62 menos 13,3145% do rendimento, e cai até sumir.

R$ 312,89

é a redução máxima do imposto mensal em 2026, que zera o carnê-leão de quem recebe até R$ 5 mil

Fonte: Lei 15.270/2025

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Por exemplo, um aposentado de Belo Horizonte que aluga um apartamento por R$ 6.000 a outra pessoa física calcula assim. Sem despesas do imóvel a descontar, tira R$ 607,20 e chega a uma base de R$ 5.392,80. A tabela dá R$ 574,29 de imposto. A redução é de R$ 179,75, e o carnê-leão fica em R$ 394,54.

A redução mensal não elimina o acerto do fim do ano. Na declaração, a Lei 15.270/2025 dá redução total só para quem somou até R$ 60 mil de rendimentos tributáveis no ano, e parcial até R$ 88.200. Quem recebe R$ 5 mil de salário e R$ 3 mil de aluguel não paga nada no mês. Mas soma R$ 96 mil no ano e acerta o imposto na declaração de 2027.

As regras dessa redução estão detalhadas no guia sobre a isenção do Imposto de Renda até R$ 5 mil.

Antes da tabela, vêm os descontos. O artigo 14 da Lei 7.739/1989 manda excluir do aluguel tributável quatro tipos de gasto pagos pelo próprio dono do imóvel. Só entra o que o proprietário pagou de fato e não repassou ao inquilino.

• Impostos e taxasIPTU, taxa de lixo e outros tributos do imóvel alugado.
• CondomínioA taxa de condomínio, quando quem paga é o proprietário.
• CobrançaA taxa de administração da imobiliária e outras despesas para receber o aluguel.
• SublocaçãoO aluguel pago pelo imóvel, quando quem declara é o sublocador.

Gastos com reforma, pintura, seguro e financiamento não entram nessa lista. O valor de uma reforma pode ser somado ao custo do imóvel na declaração. Isso diminui o ganho de capital numa venda futura, mas não reduz o carnê-leão do mês.

As despesas do aluguel se somam ao desconto simplificado de R$ 607,20. Pela Lei 7.739/1989, elas ficam fora da base de cálculo, e o desconto, que substitui só as deduções pessoais, vem depois, sobre o que sobra.

Um exemplo mostra o tamanho da diferença. Num apartamento alugado por R$ 12.000, com IPTU de R$ 300, condomínio de R$ 1.200 e taxa de administração de 8% (R$ 960), as despesas somam R$ 2.460. O aluguel tributável cai para R$ 9.540 e, com o desconto simplificado, a base fica em R$ 8.932,80. O imposto é de R$ 1.547,79.

Sem lançar as despesas, a base seria de R$ 11.392,80 e o carnê-leão, de R$ 2.224,29. A economia é de R$ 676,50 por mês, ou R$ 8.118 no ano. O IPTU muda muito de uma cidade para outra, e a mesma conta em São Paulo, no Recife ou em Goiânia dá resultados diferentes.

O carnê-leão aceita também as deduções pessoais listadas pela Receita Federal. São elas a contribuição ao INSS paga pelo próprio contribuinte, R$ 189,59 por dependente e a pensão alimentícia fixada pela Justiça ou em escritura. O livro-caixa, usado por autônomos, não vale para aluguel.

Guarde os boletos do IPTU, os recibos do condomínio e o extrato da imobiliária por cinco anos. É o prazo que a Receita Federal tem para revisar a declaração.

O carnê-leão é calculado e pago no Carnê-Leão Web, dentro do Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) da Receita Federal, com a conta gov.br. O prazo é o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel, segundo a Receita.

1. Entre no e-CAC com a conta gov.br e abra o Carnê-Leão Web.
2. Lance cada aluguel recebido no mês, com a data, o valor e o CPF de quem pagou.
3. Informe as despesas do imóvel (IPTU, condomínio e taxa da imobiliária) e as deduções pessoais, se tiver.
4. Confira o cálculo, que já traz o desconto simplificado e a redução de 2026.
5. Gere o DARF e pague pelo aplicativo do banco ou com Pix até o vencimento.
6. Na declaração do ano seguinte, importe os dados do Carnê-Leão Web para a ficha de rendimentos recebidos de pessoa física.

Mesmo quando o imposto do mês dá zero, os lançamentos continuam valendo. Eles alimentam a declaração anual e mostram à Receita Federal que o aluguel foi informado.

Quem perdeu o prazo paga multa de mora de 0,33% por dia, limitada a 20%, mais juros pela taxa Selic, pela Lei 9.430/1996. O DARF atrasado sai com esses acréscimos no próprio sistema.

A declaração anual é obrigatória para quem recebeu mais que o limite de rendimentos tributáveis do ano ou tem bens acima do teto fixado pela Receita. Os limites da declaração de 2027 estão no guia Imposto de Renda 2027.

Aluguel pago por empresa e imóvel em nome de empresa

Quando o inquilino é uma empresa, ela retém o Imposto de Renda na fonte pela tabela mensal de 2026, pelo artigo 7º da Lei 7.713/1988. O dono do imóvel não recolhe carnê-leão sobre esse aluguel. A empresa repassa o valor retido à Receita Federal.

O dono do imóvel recebe o aluguel já descontado e, no início do ano seguinte, o informe de rendimentos da empresa. Na declaração, o valor entra como rendimento recebido de pessoa jurídica, com o imposto retido ao lado.

A redução da Lei 15.270/2025 também vale nesse caso, porque o cálculo é mensal. Um aluguel comercial de R$ 4.500 pago por uma loja, por exemplo, fica sem retenção em 2026 quando a empresa aplica o desconto simplificado mensal.

Quem tem um imóvel alugado para uma empresa e outro para uma família faz as duas coisas. A empresa retém sobre o seu aluguel, e o dono paga carnê-leão só sobre o aluguel da família. Os dois valores se somam no ajuste anual.

A situação inversa é a do dono que põe os imóveis numa empresa. A empresa que aluga imóveis próprios costuma ficar no lucro presumido, porque o artigo 17 da Lei Complementar 123/2006 proíbe o Simples Nacional nessa atividade. Pelo artigo 15 da Lei 9.249/1995, a Receita Federal considera lucro 32% do aluguel recebido, sem olhar as despesas reais.

Na parte da receita que passa de R$ 5 milhões por ano, a Lei Complementar 224/2025 eleva esse percentual em 10% desde 2026.

Sobre o lucro presumido incidem o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ), de 15%, e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), de 9%. Somados ao PIS e à Cofins cumulativos, de 3,65%, os tributos ficam em 11,33% do aluguel bruto. Quando o lucro presumido passa de R$ 20 mil por mês, o que ocorre com aluguel acima de R$ 62.500, entra o adicional de 10% do IRPJ.

Pessoa física, R$ 10 mil por mês20.091,48

Empresa, R$ 10 mil por mês13.596

Pessoa física, R$ 20 mil por mês53.091,48

Empresa, R$ 20 mil por mês27.192

Pessoa física, R$ 50 mil por mês152.091,48

Empresa, R$ 50 mil por mês67.980

Fonte: Receita Federal, outubro de 2026

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A diferença do gráfico não fica toda no bolso do dono. A empresa paga contador, taxas da Junta Comercial e obrigações mensais. Com R$ 10 mil de aluguel, a economia de cerca de R$ 6.500 por ano pode ser consumida por esses custos.

O dinheiro também precisa sair da empresa para chegar ao sócio. Os lucros distribuídos continuam isentos até R$ 50 mil por mês, pagos pela mesma empresa ao mesmo sócio. Acima disso, a Lei 15.270/2025 manda reter 10% sobre o valor total pago no mês.

Quem soma mais de R$ 600 mil de renda no ano entra ainda no imposto mínimo da alta renda, que chega a 10% a partir de R$ 1,2 milhão anual. As faixas estão no guia sobre a tributação de dividendos.

A venda pesa contra a empresa. No lucro presumido, o ganho com a venda de um imóvel do ativo entra inteiro na base de cálculo, pelo artigo 25 da Lei 9.430/1996. Somados IRPJ, adicional e CSLL, ele pode pagar até 34%. Na pessoa física, o mesmo ganho de capital paga a partir de 15%.

Passar os imóveis para uma empresa envolve ainda o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado pela prefeitura. Na sucessão, entra o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). Esses custos, com as simulações para R$ 2 milhões, R$ 5 milhões e R$ 10 milhões em imóveis, estão no guia sobre a holding familiar.

IBS e CBS: quem passa a pagar sobre aluguel a partir de 2027

A maioria dos donos de imóveis continua só com o Imposto de Renda depois da reforma tributária. Pela Lei Complementar 214/2025, a pessoa física só vira contribuinte do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da CBS com mais de três imóveis alugados. Além disso, a receita de aluguel do ano anterior precisa passar de R$ 240 mil.

As duas condições valem juntas. Quem tem cinco imóveis e recebe R$ 200 mil por ano fica fora, assim como quem tem dois imóveis e recebe R$ 300 mil. O limite de R$ 240 mil é corrigido todo ano pelo IPCA, segundo a Receita Federal.

Para quem passa a pagar, a lei prevê três alívios. A locação tem redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS, o que leva a carga efetiva a cerca de 8%, pela estimativa da Receita. No aluguel residencial, há ainda um redutor social de R$ 600 por imóvel, por mês: o tributo só incide sobre o que passar desse valor.

O terceiro alívio são os créditos. Como contribuinte, o dono pode abater o IBS e a CBS pagos em gastos ligados ao imóvel, como manutenção e reforma. Inquilinos de baixa renda podem receber de volta parte do tributo pelo mecanismo de devolução, o chamado cashback.

O aluguel de temporada, de até 90 dias, segue regra própria. Para quem é contribuinte, ele é tratado como hospedagem, com redução menor que a do aluguel tradicional. Na nota de 28 de janeiro de 2026 sobre o tema, a Receita Federal afirmou que a ideia de alta generalizada dos aluguéis “não se sustenta nos dados”.

Para as empresas que alugam imóveis, a mudança é maior. O PIS e a Cofins de 3,65% saem de cena em 2027 e dão lugar à CBS, com a redução de 70%. O IBS entra aos poucos entre 2029 e 2032, no ritmo previsto pela Emenda Constitucional 132/2023.

Contratos por prazo determinado assinados até 16 de janeiro de 2025, data da publicação da lei, têm um regime de transição no artigo 487. Quem fez a opção recolhe IBS e CBS de 3,65% sobre a receita bruta, sem direito a créditos.

• 16 de janeiro de 2025Publicada a Lei Complementar 214, que regulamenta o IBS e a CBS e cria o regime dos imóveis
• 1º de janeiro de 2026Começa a redução do imposto mensal para rendimentos de até R$ 7.350, pela Lei 15.270/2025
• 28 de janeiro de 2026Receita Federal publica nota sobre o aluguel na reforma, com os limites para a pessoa física
• 30 de novembro de 2026Vence o carnê-leão do aluguel recebido em outubro
• 1º de janeiro de 2027CBS substitui o PIS e a Cofins, pela Emenda Constitucional 132/2023
• 2029 a 2032IBS sobe aos poucos, até o regime pleno em 2033

Como calculamos. Na pessoa física, tabela mensal da Lei 15.191/2025 sobre o aluguel menos o desconto simplificado de R$ 607,20. Depois, a redução da Lei 15.270/2025, sem outras rendas nem deduções. Na empresa, presunção de 32% da Lei 9.249/1995, IRPJ de 15%, CSLL de 9% e PIS e Cofins de 3,65%, sem custos fixos.

O carnê-leão do aluguel recebido em outubro vence em 30 de novembro de 2026, uma segunda-feira, e o DARF sai no Carnê-Leão Web do e-CAC.