Leilão de imóveis da Caixa em 2026: como funciona, quanto custa e os riscos do imóvel ocupado

A Caixa Econômica Federal vende os imóveis retomados de mutuários inadimplentes em quatro modalidades, segundo suas regras de venda. São elas o leilão, a licitação aberta, a venda online e a compra direta. Em todas, há um valor mínimo, e o imóvel é entregue no estado em que está.

O desconto sobre o valor de avaliação existe e pode ser grande. Só que ele vem com custos que não aparecem no lance: comissão, imposto de transmissão, cartório, condomínio e IPTU atrasados e, às vezes, uma ação para tirar o morador.

Quem tem dinheiro à vista, saldo de FGTS ou crédito aprovado pode comprar abaixo do valor de avaliação. Para que a conta feche, porém, é preciso ler o edital de cada imóvel antes de ofertar, porque as regras mudam de um anúncio para outro.

O leilão é a porta de entrada. Pela lei, o imóvel retomado vai primeiro a leilão público, em até duas rodadas. O que não é vendido neles volta ao estoque do banco e pode ser oferecido depois em licitação aberta, venda online ou compra direta.

Nos avisos de licitação aberta publicados no Diário Oficial da União em outubro de 2026, a Caixa informou que vende pela maior oferta, desde que respeitado o valor mínimo de venda. Os imóveis que não recebem proposta podem seguir para a venda direta, a critério do banco, poucos dias depois da disputa.

Na venda online, o imóvel fica disponível no portal da Caixa enquanto o cronômetro corre. Se alguém cobre o maior lance nos cinco minutos finais, o prazo ganha mais cinco minutos, e assim por diante. Na compra direta não há disputa: leva quem primeiro registra uma proposta igual ou maior que o valor mínimo do anúncio.

84,9%

foi a mediana do lance mínimo no 2º leilão, em relação ao valor de avaliação, nos 570 imóveis do edital nacional

Fonte: Caixa, Edital de Leilão nº 0041/0226, julho de 2026

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O Edital de Leilão Público nº 0041/0226, publicado pela Caixa em 22 de julho de 2026, levou 570 imóveis de 22 estados e do Distrito Federal a disputa em setembro. A avaliação mediana era de R$ 180 mil. No 1º leilão, o lance mínimo era igual ao valor de avaliação na mediana. No 2º, caía para 84,9%.

Por trás desses números está a lei. O leilão extrajudicial da Caixa segue a Lei 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária, o contrato em que o imóvel fica em nome do banco até o fim do financiamento. Quando o mutuário atrasa e não paga depois de intimado pelo cartório, a propriedade passa ao banco, a chamada consolidação, sem processo judicial.

A partir daí, a lei fixa um roteiro com prazos curtos. As regras foram mudadas pela Lei 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, que deixou mais barato o lance aceito na segunda rodada:

• Até 60 dias após a consolidaçãoO banco faz o 1º leilão. O lance mínimo é o valor do imóvel no contrato ou, se for maior, a base de cálculo do ITBI usada pela prefeitura.
• 15 dias depoisSe ninguém atingir o mínimo, ocorre o 2º leilão. Vale o maior lance que cubra a dívida com despesas, seguros, tributos e condomínio.
• No próprio 2º leilãoSem lance que cubra a dívida, o credor pode aceitar, a seu critério, oferta de pelo menos metade do valor de avaliação.
• Até a data do 2º leilãoO antigo dono tem direito de preferência para recomprar, pagando a dívida, os encargos e o ITBI pago na retomada.
• Até 5 dias após a vendaSe o lance passar da dívida, o banco devolve a sobra ao antigo dono.

Fonte: Lei 9.514/1997, arts. 24, 27 e 30, com a redação da Lei 14.711/2023.

No edital de julho, a Caixa não usou o piso legal de 50%. O menor lance mínimo do 2º leilão foi de 60% da avaliação, em 75 dos 570 imóveis. Em 153 imóveis, 27% do total, o mínimo da segunda rodada igualava ou superava a avaliação, porque nessa fase a referência é a dívida.

Para o comprador, a regra do direito de preferência tem efeito prático. Até a data do 2º leilão, o antigo dono pode quitar a dívida e ficar com o imóvel. Nesse caso, segundo o edital da Caixa, o imóvel sai da disputa e não há comissão de leiloeiro.

Nos financiamentos de imóvel residencial, a lei também protege o antigo dono quando o 2º leilão fracassa. Se ninguém oferecer o mínimo, a dívida é considerada extinta, e o banco fica com o imóvel para vendê-lo depois nas outras modalidades. É desse estoque que saem as ofertas de venda online e compra direta.

O leilão judicial é outro caminho. Ele acontece dentro de um processo, como uma execução de dívida ou de condomínio, e segue o Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015). Ali, o juiz fixa o preço mínimo no edital. Sem esse valor, o código considera “vil”, e portanto inválido, o lance abaixo de 50% da avaliação.

O Código de Processo Civil também permite propor a compra em parcelas. Até o 1º leilão, a proposta não pode ficar abaixo da avaliação. A entrada mínima é de 25% do lance, e o saldo pode ser pago em até 30 meses, com hipoteca do próprio imóvel como garantia.

Nos impostos, a diferença pesa. Pelo Código Tributário Nacional, no leilão judicial os tributos atrasados, como o IPTU, saem do dinheiro da arrematação, e o imóvel chega livre dessa dívida. No leilão extrajudicial da Caixa, vale o que o edital disser, e o edital de julho deixou IPTU e condomínio atrasados com o comprador.

Quanto vale o desconto quando entram os custos

O desconto anunciado não é o desconto final. Sobre o lance, o arrematante paga 5% de comissão ao leiloeiro, fora do valor ofertado, no dia da arrematação, segundo o edital da Caixa. Depois, vêm o ITBI, a escritura e o registro em cartório, todos por conta de quem compra.

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é municipal, e a alíquota muda de cidade para cidade. Na capital paulista, é de 3%, segundo a Prefeitura de São Paulo. Pelo Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a prefeitura não pode impor como base um valor de referência fixado por conta própria.

Por exemplo, um apartamento de R$ 200 mil em São Paulo, arrematado no 2º leilão por R$ 170 mil, custaria R$ 8.500 de comissão e R$ 5.100 de ITBI. Se tivesse dez meses de condomínio atrasado a R$ 600, seriam mais R$ 6.000. O total chega a R$ 189.600, antes de cartório e de advogado.

Nesse exemplo, o desconto cai de 15% para 5,2% da avaliação. Se o mesmo imóvel saísse no piso de 60%, por R$ 120 mil, o gasto total, com os mesmos custos, seria de R$ 135.600, ou 32,2% abaixo da avaliação.

A distância entre o lance mínimo e a avaliação muda de região para região. No edital nacional de julho, a mediana do 2º leilão foi mais baixa no Norte e no Sul e mais alta no Nordeste:

Dentro das regiões, a variação é maior. Os 32 imóveis da cidade de São Paulo tinham lance mínimo mediano de 69,2% da avaliação no 2º leilão. Em Santa Catarina, com 14 imóveis, a mediana foi de 64%. Na Bahia, com 22, chegou a 97,5%.

Imóvel ocupado, condomínio e IPTU: o que fica com o comprador

A Caixa vende os imóveis “no estado de ocupação e conservação em que se encontram”, como diz o edital, e deixa a desocupação a cargo de quem compra. Cabe ao interessado verificar, antes da proposta, se há alguém morando no imóvel, segundo as regras de venda online.

A Lei 9.514/1997 dá ao comprador um atalho na Justiça. Quem arremata imóvel retomado pode pedir a reintegração de posse, e o juiz concede liminar para a desocupação em 60 dias. Ações do antigo dono contra o contrato não impedem a reintegração e, se ele ganhar, a disputa se resolve em indenização.

A mesma lei cria a taxa de ocupação. O antigo mutuário que fica no imóvel deve ao proprietário 1% ao mês sobre o valor de referência do leilão, da retomada até a entrega das chaves. Num imóvel de R$ 200 mil, são R$ 2 mil por mês.

O advogado, as custas judiciais e o tempo sem uso do imóvel entram na conta de quem compra. Uma alternativa à ação é um acordo com o morador para a mudança.

O edital também avisa que o laudo de avaliação é sigiloso e que, quando não dá para entrar, a avaliação é feita com base em vistoria externa e na matrícula.

Por isso, antes da proposta, vale tirar a matrícula atualizada e a certidão de ônus no cartório, consultar processos no nome do antigo dono e visitar o endereço. O edital deixa essa análise “exclusivamente” com o interessado, inclusive sobre ações judiciais que não constem do anúncio.

Além do morador, há as contas atrasadas.

A regra das dívidas do imóvel muda conforme a modalidade e o anúncio. No leilão, o edital de julho mandou o comprador levantar e quitar sozinho os débitos de condomínio e de IPTU. Na venda online e na compra direta, cada anúncio diz quem paga e, no caso do condomínio, o silêncio do anúncio favorece o comprador:

• Condomínio atrasadoNo leilão, do comprador; na venda online e na compra direta, conforme o anúncio, e a Caixa paga tudo se o anúncio e a proposta forem omissos.
• IPTU atrasadoNo leilão, do comprador; nas demais modalidades, conforme o anúncio do imóvel.
• Dívidas a cargo da CaixaDocumentos enviados em até 60 dias após a proposta; o banco paga em até 120 dias.
• ITBIDo comprador, pago à vista, mesmo que a prefeitura permita parcelar.
• Escritura e registroDo comprador, inclusive certidões e averbações.
• Comissão do leiloeiro5% do lance, só no leilão.
• Imobiliária credenciadaPaga pela Caixa na venda online e na compra direta.
• Multa por desistência5% do lance ou da proposta.

Fonte: Caixa, Regras da Venda Online (versão 75) e Edital de Leilão Público nº 0041/0226, de 2026.

Dívidas prescritas, ou geradas depois da assinatura do contrato ou da quitação, ficam fora da conta que a Caixa assume, segundo as regras de venda online. O banco considera o valor efetivamente cobrado na data da análise, já com descontos, anistias e programas de regularização concedidos pelo credor.

FGTS, financiamento e o passo a passo da proposta ao registro

O uso do FGTS e do financiamento depende de cada imóvel. O anúncio indica se a compra é só à vista ou se aceita saldo do fundo e crédito habitacional. O financiamento é sempre da linha SBPE, com recursos da poupança, dado pela própria Caixa a pessoa física. As regras do saldo estão no guia do FGTS e do saque-aniversário.

Mesmo com crédito aprovado para 100% do valor, a Caixa exige entrada de pelo menos 5% em dinheiro próprio, salvo em eventos promocionais ou convênios com o banco. O FGTS somado ao financiamento não pode passar do menor valor entre a avaliação e a proposta.

Quem tem direito a subsídio habitacional deve simular antes no simulador da Caixa, porque, pelas regras de venda, o valor do subsídio entra na conta do financiamento. As regras do programa federal de moradia estão no guia do Minha Casa, Minha Vida.

O caminho, nas regras de venda online e no edital de leilão, é este:

1. Faça a análise de crédito e confira o enquadramento no FGTS numa agência da Caixa ou num correspondente Caixa antes de ofertar, para não perder o prazo de contratação.
2. Cadastre-se com CPF e senha no Login Caixa e, no caso de leilão, também no site do leiloeiro indicado no edital.
3. Tire a matrícula atualizada, a certidão de ônus e as certidões de processos, e visite o imóvel.
4. Registre a proposta ou o lance. No leilão, pague a comissão de 5% no mesmo dia.
5. Pague o boleto da parte em dinheiro próprio em até 2 dias úteis após a homologação do resultado.
6. Assine a escritura ou o contrato de financiamento em até 30 dias corridos.
7. Pague o ITBI à vista, registre a compra no cartório e envie à Caixa a matrícula com o registro, dentro do prazo do edital ou das regras de venda.

Fonte: Caixa, Regras da Venda Online (versão 75) e Edital de Leilão Público nº 0041/0226, de 2026.

Quem paga à vista acima de R$ 500 mil tem mais tempo. Na venda online, paga 5% em 2 dias úteis e o restante em 30 a 120 dias, conforme o valor. No leilão de julho, os prazos para quitar iam de 10 dias, até R$ 7 milhões, a 120 dias, acima de R$ 15 milhões.

Arrepender-se tem preço diferente em cada modalidade. Na venda online e na compra direta, há 7 dias corridos após a homologação para desistir com devolução integral, como no Código de Defesa do Consumidor. Depois disso, perde 5% da proposta e recebe o resto sem correção. No leilão, não há esse prazo: quem desiste perde 5% do lance e a comissão já paga.

A lista de imóveis à venda, com fotos, valor de avaliação, valor mínimo, modalidade e forma de pagamento aceita, fica no portal Imóveis Caixa, no site oficial do banco. Antes de transferir qualquer valor, confira se a página é mesmo da Caixa ou de um leiloeiro citado no edital. O guia sobre golpes de investimento mostra como checar.

A Caixa publicou no Diário Oficial da União, em outubro de 2026, avisos de novas licitações abertas com disputas no início de novembro. Os imóveis que sobrarem podem ir à venda direta dias depois, a critério do banco. Os editais, com a lista de imóveis e as regras de cada lote, ficam no portal Imóveis Caixa até a véspera de cada disputa.

Como calculamos. Usamos o Anexo II do Edital de Leilão Público nº 0041/0226 da Caixa, de 22 de julho de 2026. Dividimos o lance mínimo do 2º leilão pela avaliação de cada um dos 570 imóveis. As medianas por região e por estado usam essas razões; o exemplo de custos aplica a comissão do edital e o ITBI da capital paulista.