Aluguel por temporada: casa de praia pode ser paga adiantada, em contrato de até 90 dias

A Lei do Inquilinato permite cobrar todo o aluguel de temporada adiantado, num contrato de no máximo 90 dias. Em troca, o dono pode exigir uma única garantia, e a caução em dinheiro não passa de três meses de aluguel, pela Lei 8.245/1991.

90 dias

é o prazo máximo de um aluguel por temporada, com o imóvel mobiliado ou não

Fonte: Lei 8.245/1991, artigo 48

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Essas regras valem para a casa de praia do Ano-Novo, feriado nacional que em 2027 cai numa sexta-feira, e para o apartamento do Carnaval. Em 2027, a folia é em 8 e 9 de fevereiro, e a terça é feriado estadual só no Rio de Janeiro.

O verão é também a época das férias escolares das famílias com filhos. A rede estadual paulista para em 18 de dezembro e volta em 11 de fevereiro. As de Santa Catarina e do Rio Grande do Sul voltam em 15 de fevereiro, pelo calendário escolar de cada estado.

A demanda acompanha o ritmo das viagens. De janeiro a setembro de 2026, os voos domésticos levaram 76,8 milhões de passageiros, segundo o Ministério do Turismo. No mesmo período, os estrangeiros gastaram US$ 8,38 bilhões no país, 10% mais que um ano antes, pelos dados do Banco Central.

“O turismo internacional traz recursos que movimentam nossa economia e abrem oportunidades em todas as regiões”, afirmou o ministro do Turismo, Gustavo Feliciano, em nota de 26 de outubro.

Para quem aluga e para quem põe a própria casa para alugar, a lei é a mesma do litoral catarinense às praias do Nordeste. O que muda de um caso para outro é o contrato, e é nele que se decide quem perde dinheiro quando algo dá errado.

O que separa a temporada do aluguel comum

A lei chama de temporada a moradia provisória para lazer, cursos, tratamento de saúde ou obras na casa própria, entre outros motivos com prazo certo, pelo artigo 48. Passou do limite, o contrato vira aluguel residencial comum, com outras regras, explicadas no guia de direitos do inquilino.

Pagamento adiantado e uma garantia só

O artigo 49 deixa o dono receber, de uma só vez e antes da entrada, os aluguéis e os encargos do período. Ele pode ainda pedir uma garantia para o resto do contrato, como danos e contas. As opções do artigo 37 são caução, fiança, seguro-fiança e cessão de cotas de fundo de investimento.

Duas garantias no mesmo contrato são proibidas. A cláusula que exige caução e fiador ao mesmo tempo é nula, pelo parágrafo único do artigo 37.

A caução em dinheiro tem teto de três meses de aluguel, pelo artigo 38. A lei manda depositá-la em caderneta de poupança, e o rendimento é do inquilino. No fim da estadia, sem estrago a pagar, o valor volta inteiro, com o que rendeu.

Cobrar além disso é contravenção penal, pelo artigo 43, seja um valor acima do aluguel e dos encargos permitidos, seja mais de uma garantia. A pena vai de cinco dias a seis meses de prisão simples, ou multa de 3 a 12 vezes o último aluguel atualizado, paga ao inquilino.

Por exemplo, uma família de Campinas que fecha sete dias numa casa em Ubatuba, no litoral norte paulista, pode pagar tudo antes de pegar a estrada e deixar uma caução. Caução e fiador juntos, nunca.

Sinal: quem desiste perde, quem recebeu devolve em dobro

O sinal, que o Código Civil chama de arras, é o valor pago para fechar a reserva. Se a viagem acontece, ele é descontado do total, pelo artigo 417. Se alguém desiste, o artigo 418 manda a conta para quem quebrou o acordo.

Quem deu o sinal e desiste perde o valor para o dono. Quem recebeu o sinal e desiste devolve o que recebeu mais o mesmo valor, com correção monetária, juros e honorários de advogado. A cláusula de arrependimento, quando existe, muda o resultado:

O dobro vale para o que foi pago como sinal. Se a família pagou a temporada inteira e o dono cancela, ele devolve tudo. E responde pelas perdas e danos comprovados, como a diferença paga por outra casa, pelo artigo 475 do Código Civil.

Muitos contratos trazem multa de cancelamento por faixa de antecedência. Ela vale, mas o juiz reduz a penalidade manifestamente excessiva, pelo artigo 413. Nas reservas feitas por plataforma de hospedagem, a política de cancelamento aceita no momento da compra também entra na conta.

Para não haver dúvida depois, escreva no recibo ou na conversa por escrito que o valor é sinal, a data de entrada e de saída e o total da estadia. Esse registro serve de prova se o caso chegar à Justiça.

Contrato, lista de móveis e a chegada à casa

Casa mobiliada exige, no contrato, a descrição dos móveis e utensílios e do estado de cada um, pelo parágrafo único do artigo 48. É essa lista que define, na saída, o que era estrago e o que já estava assim.

Um contrato de temporada bem feito traz, no mínimo:

• PartesNome completo e CPF do dono e do inquilino, ou do administrador com procuração.
• ImóvelEndereço completo e, de preferência, o número da matrícula no cartório.
• DatasDia e hora de entrada e de saída.
• OcupaçãoNúmero de pessoas e regras da casa e do condomínio.
• ValoresTotal da estadia, sinal, forma de pagamento e o que está incluído, como roupa de cama, internet e vaga de garagem.
• GarantiaQual é a única garantia, o valor e o prazo de devolução.
• CancelamentoSe há direito de arrependimento e qual é a multa.

O dono tem de entregar a casa em condições de uso para o fim combinado, pelo artigo 22 da Lei do Inquilinato. Se a piscina anunciada está vazia ou o ar-condicionado prometido não funciona, o inquilino registra o problema na hora, por escrito, e cobra a solução do dono.

Na chegada, fotografe e filme cada cômodo, com data, e mande as imagens ao dono no mesmo dia. Na saída, repita. A casa deve voltar no estado em que foi recebida, sem contar o desgaste do uso normal, pelo artigo 23.

Prédio residencial pode barrar a estadia curta

Em apartamento, a convenção do condomínio também conta. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que estadias curtas e repetidas em apartamento, como negócio, exigem aprovação do condomínio. A decisão, por maioria, saiu no Recurso Especial 2.121.055, de Minas Gerais.

O tribunal chamou esses negócios de contratos atípicos de curta estadia, diferentes da locação por temporada e da hospedagem de hotel. Quando há exploração econômica reiterada ou serviço profissionalizado, eles descaracterizam a destinação residencial. Nesse caso, a convenção precisa autorizá-los, com o voto de dois terços dos condôminos, pelo artigo 1.351 do Código Civil.

O simples anúncio numa plataforma não muda a natureza do aluguel, segundo o próprio STJ. O julgamento cita como sinais de negócio a oferta frequente e a falta de número mínimo de diárias. Também contam o aluguel de cômodos a desconhecidos e serviços como limpeza diária, refeições ou recepção.

“O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio.”

Para a relatora, “se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial”. A dúvida que sobra está no Tema 1.443, afetado pela Segunda Seção em 1º de junho de 2026, sob relatoria do ministro Raul Araújo.

O tribunal vai definir se a cláusula residencial da convenção basta para barrar as locações curtas por plataforma, sem proibição expressa. Até a tese sair, os processos pendentes sobre o assunto estão suspensos em todo o país. A suspensão não cria proibição nacional: cada prédio segue a própria convenção.

Para quem aluga, a conta é simples. Antes de pagar por um apartamento, pergunte ao dono se o condomínio autoriza a hospedagem de curta duração e peça a regra por escrito. Casa de rua, fora de condomínio, não depende dessa aprovação.

Para o dono de apartamento em prédio residencial, o caminho mais seguro segue a decisão de maio. Ele leva o tema à assembleia e registra em ata a autorização aprovada por dois terços.

O anúncio falso e como conferir antes do Pix

O golpe do falso anúncio de temporada usa fotos e textos copiados de imóveis reais, publicados em outro site ou rede social. O preço fica abaixo do normal para a região, e o falso dono pede pagamento fora das plataformas conhecidas. O alerta é da Polícia Civil do Paraná, divulgado em 8 de janeiro de 2026 com orientações do delegado Thiago Andrade.

Perfis novos ou sem avaliações e pressa para fechar o negócio são os outros sinais citados pela polícia. Os golpistas agem em redes sociais, sites de classificados e aplicativos de mensagem.

Antes de pagar, faça estas conferências:

1. Compare o preço com outros anúncios da mesma praia e da mesma semana, e desconfie de quem pressiona por pagamento imediato.
2. Prefira reservar pela plataforma de hospedagem, que intermedeia o pagamento e guarda as conversas, como recomenda a Polícia Civil.
3. Se houver corretor ou imobiliária, exija o número de inscrição no Creci, que todo anúncio do profissional deve trazer, pelo artigo 20 da Lei 6.530/1978, e confira o nome no site do Creci do estado.
4. Peça o número da matrícula do imóvel e tire a certidão no cartório de registro de imóveis. Qualquer pessoa pode pedir, sem explicar o motivo, pelo artigo 17 da Lei 6.015/1973, e ela mostra quem é o dono.
5. Na hora do Pix, confira se o nome que aparece na conta de destino é o do anunciante ou o do dono da matrícula.
6. Salve o link do anúncio, as conversas e os comprovantes de pagamento.

Em formato eletrônico, pedida no horário de expediente e com o número da matrícula, a certidão de inteiro teor sai em até quatro horas, pelo artigo 19 da mesma lei. O documento reproduz todo o conteúdo da matrícula, com o nome do proprietário atual.

Quem caiu no golpe deve agir no mesmo dia. Registre o boletim de ocorrência, de preferência pela delegacia eletrônica da Polícia Civil do seu estado, com todas as provas, e denuncie o anúncio na plataforma onde ele apareceu.

Ao mesmo tempo, avise o seu banco e peça a contestação do Pix pelo aplicativo. A vítima tem até 80 dias para usar o mecanismo especial de devolução do Banco Central. O rastreamento alcança também as contas que receberam repasses, como explica o guia das regras do Pix.

Quem aluga a própria casa: imposto e retomada

O aluguel que uma pessoa física recebe de outra pessoa física paga Imposto de Renda pelo carnê-leão, mês a mês, segundo a Receita Federal. Em 2026, quem recebe até R$ 5 mil no mês não paga carnê-leão, pela Lei 15.270/2025, mas o valor entra na declaração anual. Acima disso, o imposto sobe aos poucos, como mostra o guia do imposto sobre aluguel.

O prazo é o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. O imposto do aluguel recebido em dezembro vence em 29 de janeiro de 2027, e o de janeiro, em 26 de fevereiro, as duas datas numa sexta-feira.

O pagamento adiantado conta no mês em que o dinheiro entrou, e não no mês da estadia, porque a Lei 7.713/1988 tributa o rendimento quando ele é recebido.

A reforma tributária pouco muda para o dono de uma ou duas casas. Pela Lei Complementar 214/2025, a pessoa física só paga IBS e CBS sobre aluguel se tiver mais de três imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil no ano anterior. Para quem passa desse limite, a locação de até 90 dias segue as regras da hotelaria.

Se o inquilino não sai na data combinada, o prazo para reagir é curto. O dono que entra com a ação de despejo até 30 dias após o fim da temporada pode pedir liminar de desocupação em 15 dias, pelo artigo 59. Para isso, presta caução equivalente a três meses de aluguel.

Perder esse prazo sai caro. Com o contrato já por prazo indeterminado, o dono só pode pedir o imóvel de volta 30 meses após o início, ou nos casos do artigo 47, pelo artigo 50.

O movimento do setor dá motivo para fazer tudo dentro da regra. O turismo gerou 62 mil vagas formais em 12 meses até agosto de 2026, segundo o Ministério do Turismo. O setor emprega 2,42 milhões de pessoas, 5% da força de trabalho do país.

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Problemas com a reserva vão primeiro para a plataforma usada e para o Procon da sua cidade, com as provas reunidas, como orienta a Polícia Civil do Paraná. Se não houver acordo, o Juizado Especial Cível recebe causas de até 20 salários mínimos, R$ 32.420 em 2026, sem advogado e sem custas na primeira instância, pela Lei 9.099/1995.

Quando o pedido é de reparação de dano, a ação pode correr no juizado da cidade de quem reclama, pelo artigo 4º da lei. Leve o contrato, os comprovantes e as conversas. Com advogado, o limite sobe para 40 salários mínimos, R$ 64.840.