Reforma tributária e imóveis: o que muda na compra, venda e aluguel a partir de 2027

No aluguel, a pessoa física só paga IBS e CBS se alugar mais de 3 imóveis e receber mais de R$ 240 mil por ano, segundo a Receita Federal. Quem fica abaixo dessa linha continua pagando apenas o Imposto de Renda.

A regra está na Lei Complementar 214/2025, que criou o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de estados e municípios, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), da União. Os dois substituem PIS, Cofins, ICMS e ISS. Para imóveis, a lei montou um regime próprio: a alíquota cai pela metade na venda e em 70% no aluguel.

O peso maior recai sobre empresas do setor e sobre quem faz do imóvel um negócio: incorporadoras, loteadoras, imobiliárias e grandes proprietários. Para o dono de um ou dois apartamentos alugados, nada muda: ele continua fora do IBS e da CBS. Para quem constrói e vende, mudam o preço de custo, os créditos e a forma de calcular o imposto em cada parcela.

A transição dura sete anos e segue o calendário da Emenda Constitucional 132/2023 e da Lei Complementar 214/2025:

• 2026Ano de teste, com CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, compensados com o PIS e a Cofins devidos
• 1º de janeiro de 2027A CBS substitui o PIS e a Cofins, e cada imóvel de contribuinte ganha o seu redutor de ajuste
• 2027 e 2028O IBS fica em 0,1%, metade para o estado e metade para o município
• 2029 a 2032O ICMS e o ISS caem para 90%, 80%, 70% e 60% do atual, e o IBS sobe para ocupar o lugar deles
• 2033O ICMS e o ISS deixam de existir, e o IBS e a CBS passam a valer por inteiro

O quadro abaixo resume quem paga e quais descontos valem em cada operação.

Quem paga e as regras do aluguel

Pela Lei Complementar 214/2025, pagam IBS e CBS sobre imóveis as empresas do regime regular e a pessoa física que entrou em uma de três situações no ano anterior. Pelo artigo 251, são elas: alugou mais de 3 imóveis com receita acima de R$ 240 mil ou vendeu mais de 3 imóveis. A terceira é ter vendido mais de 1 imóvel construído por ela nos 5 anos anteriores.

R$ 240 mil

é a receita anual de aluguel acima da qual quem tem mais de 3 imóveis alugados paga IBS e CBS

Fonte: Lei Complementar 214/2025, 16 de janeiro de 2025

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No aluguel, as duas condições valem juntas. Quem tem 5 salas comerciais e recebe R$ 200 mil por ano fica fora. Quem tem 2 imóveis de alto padrão e recebe R$ 250 mil também fica fora. O valor de R$ 240 mil é corrigido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), do IBGE, desde a publicação da lei, em janeiro de 2025.

A lei também prevê o enquadramento no mesmo ano. Se a receita de aluguel passar 20% do limite, ou seja, R$ 288 mil em valores originais, o proprietário vira contribuinte já naquele ano, sem esperar o seguinte. O mesmo vale para quem passa do limite de vendas.

Na venda, só contam os imóveis que estão há menos de 5 anos no patrimônio do vendedor. O apartamento comprado há uma década não entra na conta. No imóvel herdado ou recebido em doação, o prazo é contado desde a aquisição pelo falecido ou pelo doador.

Por isso, a família que herda e vende quatro imóveis antigos não se torna contribuinte. Já o investidor que compra na planta e revende mais de 3 unidades no mesmo ano entra no regime. Para ele, a venda passa a pagar IBS e CBS, além do Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Esse imposto continua igual e está explicado no guia sobre imposto na venda de imóvel.

A Receita Federal resumiu a regra em nota de 28 de janeiro de 2026, depois de mensagens nas redes sociais sobre reajuste de aluguéis. Segundo a nota, a pessoa física que não se enquadra nos dois critérios “segue apenas no IRPF”, o Imposto de Renda da Pessoa Física.

No aluguel residencial, a carga efetiva de IBS e CBS fica em cerca de 8%, além do Imposto de Renda, segundo a nota da Receita Federal de janeiro de 2026. O número resulta da redução de 70% na alíquota, prevista no artigo 261 da Lei Complementar 214/2025, para locação, cessão onerosa e arrendamento.

Na locação residencial, há ainda um redutor social de R$ 600 por mês para cada imóvel, pelo artigo 260. O valor sai da base de cálculo antes da alíquota e também é corrigido pelo IPCA. Com isso, o imposto pesa menos, em proporção, nos aluguéis mais baratos.

“A reforma reduz impostos sobre aluguéis de menor valor e corrige distorções”, afirmou a Receita Federal na mesma nota. Segundo o órgão, a Lei Complementar 227/2026 apenas deixou claro que o desconto de R$ 600 é mensal, sem mudar o direito do contribuinte.

A base de cálculo é o valor do aluguel. Ficam fora o condomínio e os tributos e emolumentos do imóvel, como o IPTU, pelo artigo 255. O imposto é devido a cada pagamento recebido, e não na assinatura do contrato.

O aluguel por temporada tem regra própria. A locação residencial de até 90 dias seguidos feita por contribuinte segue as normas de hotelaria, com benefício menor que o da locação comum. A Lei Complementar 227/2026 deixou explícito que a pessoa física só cai nessa regra se já for contribuinte pelos critérios do aluguel.

Quem tem contrato antigo pode manter um cálculo mais simples. Pelo artigo 487, os contratos de locação por prazo determinado assinados até 16 de janeiro de 2025 podem pagar 3,65% sobre a receita bruta, sem créditos. Essa é a data da publicação da lei.

Nos contratos comerciais, a opção vale pelo prazo original, desde que registrados em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou informados à Receita. Nos residenciais, vale até o fim do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier antes.

Para quem aluga por meio de empresa, a troca é de outra natureza. A locadora no lucro presumido paga hoje 3,65% de PIS e Cofins sobre o aluguel. Com a reforma, passa a pagar IBS e CBS com redução de 70% e pode descontar créditos sobre reformas, manutenção e serviços contratados. A comparação completa com o carnê-leão da pessoa física está no guia sobre imposto sobre aluguel.

O inquilino de baixa renda também entra na conta. A nota da Receita Federal cita a devolução de parte do imposto a esse inquilino, o chamado cashback, previsto na reforma.

Venda de imóvel usado e novo

Na venda de imóvel por contribuinte, o IBS e a CBS não incidem sobre o preço cheio. A partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel de contribuinte ganha um redutor de ajuste, segundo os artigos 257 e 258 da Lei Complementar 214/2025. Ele desconta da base de cálculo o valor pago na compra, corrigido pelo IPCA.

Na prática, o imposto recai sobre a diferença entre o preço de venda e o custo corrigido. Sobre essa diferença, a alíquota é a metade da cheia, pelo artigo 261. Se o imóvel é vendido a outro contribuinte, o redutor passa adiante com o mesmo valor; se o comprador é pessoa física comum, ele se extingue.

Para os imóveis que já estiverem no patrimônio do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, a lei dá duas opções. O redutor pode ser o valor de compra atualizado ou um valor de referência calculado pelas administrações tributárias.

Esse valor de referência é uma estimativa do preço de mercado, pelo artigo 256. A conta usa preços praticados, dados de prefeituras, estados e cartórios, localização, padrão e área construída. Ele ficará no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), será atualizado todo ano e pode ser contestado pelo dono.

Todo imóvel urbano e rural do país passa a ter um número no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), ligado ao Sinter. Funciona como um CPF do imóvel: cartórios, prefeituras e órgãos públicos têm prazo para adotar o código, pelos artigos 265 e 266. Ele também deve constar dos documentos de obra emitidos pelos municípios.

Algumas operações ficam fora. A troca de imóveis, a permuta, não paga IBS e CBS, salvo sobre a diferença em dinheiro, chamada torna. A hipoteca e a alienação fiduciária dadas como garantia de financiamento também não pagam.

O leilão tem regra própria. Na arrematação em leilão judicial, quem paga é o comprador, pelo artigo 263. Se o imóvel já tinha redutor de ajuste, a operação é tributada como venda de contribuinte; se não tinha, segue a regra da venda feita por quem não é contribuinte.

Na venda de imóvel residencial novo, a incorporadora desconta da base de cálculo um redutor social de R$ 100 mil por unidade, pelo artigo 259 da Lei Complementar 214/2025. O desconto vem depois do redutor de ajuste. No lote residencial, o desconto é de R$ 30 mil. Cada imóvel usa o benefício uma única vez.

O valor fixo pesa mais no imóvel barato. Num apartamento de R$ 250 mil, o desconto de R$ 100 mil equivale a 40% do preço. Num de R$ 2 milhões, a 5%. É assim que a lei torna a cobrança menor, em proporção, nos imóveis populares, faixa em que atua o programa Minha Casa, Minha Vida.

Na incorporação e no loteamento, o imposto é devido a cada parcela paga pelo comprador, pelo artigo 262. Do valor devido, a empresa abate os créditos de IBS e CBS pagos na compra de cimento, aço, projetos e serviços da obra. No sistema atual, tributos embutidos nos materiais, como o ICMS, entram no custo da obra e não são recuperados por quem constrói.

A transição tem regra própria para as incorporações. Pelo artigo 485, a incorporação com patrimônio de afetação que pediu o Regime Especial de Tributação (RET) antes de 1º de janeiro de 2029 pode pagar 2,08% da receita mensal. Esse valor cobre o IBS e a CBS, pela redação da Lei Complementar 227/2026, sem créditos e sem redutores. No RET da habitação social, o percentual cai para 0,53%.

O loteamento com registro pedido antes de 1º de janeiro de 2029 tem opção parecida, pelo artigo 486: 3,65% da receita bruta, sem créditos e sem os redutores. E, a partir de 2029, a empresa pode descontar da base do IBS parte das compras de 2027 a 2032 que ainda pagaram ICMS ou ISS, pelo artigo 488.

O efeito final no preço do imóvel novo depende de três números ainda abertos: a alíquota de referência, os créditos de cada obra e o valor do terreno. Como a alíquota cheia não foi fixada, a tabela abaixo usa um valor hipotético de 26,5%. Com a redução de 70%, ele resulta na carga de cerca de 8% no aluguel citada pela Receita Federal.

A conta mostra que o dono de muitos imóveis residenciais paga, na prática, entre 6% e 8% do aluguel, conforme o valor. Na venda, o imposto cai sobre o ganho, e não sobre o preço inteiro. No imóvel novo, o débito ainda é reduzido pelos créditos de materiais e serviços, que variam de obra para obra.

ITBI, ITCMD e diferenças regionais

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), pago pelo comprador à prefeitura da cidade onde fica o imóvel, não entra na substituição de tributos. A Emenda Constitucional 132/2023 extingue o ICMS e o ISS até 2033, mas mantém o ITBI com os municípios, cada um com a sua alíquota em lei própria. Na cidade de São Paulo, por exemplo, ela é de 3%.

O imposto sobre herança e doação, o ITCMD, também continua com os estados, mas mudou de outra forma. A mesma emenda tornou obrigatória a cobrança progressiva, com alíquota maior para heranças maiores. O teto continua de 8%, fixado pela Resolução 9/1992 do Senado Federal.

A Lei Complementar 227/2026 completou a mudança com as normas gerais do ITCMD. A base de cálculo passa a ser o valor de mercado do bem transmitido. As cotas de empresas fechadas, como as holdings de imóveis, valem no mínimo o patrimônio com os bens a preço de mercado. Os efeitos para quem planeja a sucessão estão no guia sobre holding familiar.

A alíquota do IBS não será igual em todo o país. Pelo artigo 14 da Lei Complementar 214/2025, cada estado e cada município fixam a própria parcela por lei, vinculada ou não à alíquota de referência. Sem lei local, vale a referência nacional.

Assim, a carga sobre um aluguel em Manaus pode ser diferente da cobrada em Porto Alegre ou em Salvador. As reduções de 50% e 70% e os redutores de R$ 100 mil, R$ 30 mil e R$ 600 valem em todo o Brasil. Pelo artigo 11 da lei, o IBS de cada operação vai para o estado e o município onde fica o imóvel.

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Para o pequeno proprietário, nada muda na declaração deste ano: o aluguel continua no carnê-leão mensal e na declaração anual do Imposto de Renda. Quem tem mais de 3 imóveis alugados e receita perto de R$ 240 mil por ano deve acompanhar o total recebido em 2026. O enquadramento de 2027 olha o ano anterior.

O redutor de ajuste dos imóveis começa a valer em 1º de janeiro de 2027. Antes disso, o Senado Federal fixa por resolução a alíquota de referência da CBS para o ano, com base em cálculos do Tribunal de Contas da União.

Como calculamos. Na simulação, aplicamos as reduções de 70% e 50% e os redutores de R$ 600 e R$ 100 mil da Lei Complementar 214/2025 a uma alíquota cheia hipotética de 26,5%. Esse valor reproduz a carga de cerca de 8% no aluguel residencial informada pela Receita Federal em janeiro de 2026. Os valores não incluem créditos, correção pelo IPCA nem o Imposto de Renda.