Imposto sobre venda de imóvel: como calcular o ganho de capital e quando a venda é isenta

A Receita Federal cobra 15% de Imposto de Renda sobre o lucro na venda de um imóvel, até R$ 5 milhões de ganho. Quem vende o único imóvel por até R$ 440 mil ou usa o dinheiro para comprar outra moradia em até 180 dias fica isento, pelas regras em vigor em 2026.

O imposto não incide sobre o valor da venda, e sim sobre o ganho de capital: a diferença entre o preço recebido e o custo do imóvel declarado no Imposto de Renda. Esse custo pode subir com reformas comprovadas, e o ganho pode encolher com redutores que dependem do tempo de posse.

Por isso, duas vendas pelo mesmo preço podem pagar impostos muito diferentes.

A alíquota depende do tamanho do lucro. A pessoa física que vende um imóvel com lucro paga 15% de Imposto de Renda sobre o ganho de capital de até R$ 5 milhões, segundo a Receita Federal.

Desde 1º de janeiro de 2017, a Lei 13.259/2016 cobra alíquotas maiores apenas sobre a parte do ganho que passa de R$ 5 milhões, R$ 10 milhões e R$ 30 milhões.

A cobrança funciona por faixas, como uma escada. Um ganho de R$ 6 milhões paga 15% sobre os primeiros R$ 5 milhões (R$ 750 mil) e 17,5% sobre o R$ 1 milhão restante (R$ 175 mil). O total é de R$ 925 mil.

Na prática, quase todas as vendas de apartamentos e casas ficam na primeira faixa, de 15%.

Vender o mesmo imóvel em partes não muda a faixa. Se a segunda venda acontecer até o fim do ano seguinte ao da primeira, os ganhos são somados para definir a alíquota, e o imposto já pago é descontado, segundo a Receita Federal.

A venda de imóvel também fica fora do novo imposto mínimo sobre altas rendas. A Lei 15.270/2025 exclui da base desse cálculo o ganho de capital na venda de bens, como explica o guia sobre a tributação de dividendos. O ganho do imóvel paga só o imposto próprio, apurado venda a venda.

Cálculo do ganho de capital

Segundo a Receita Federal, o ganho de capital de um imóvel é o valor de venda menos o custo de aquisição declarado no Imposto de Renda, depois dos redutores previstos em lei. A corretagem paga pelo vendedor sai do valor de venda, e as reformas comprovadas entram no custo.

A conta segue esta ordem, a mesma que o programa da Receita faz sozinho:

1. Pegue o valor de venda que consta na escritura e desconte a corretagem que você pagou.
2. Some o custo de aquisição declarado às despesas que a lei deixa incluir, como reformas e o ITBI pago na compra.
3. Subtraia o custo do valor de venda líquido: o resultado é o ganho bruto.
4. Se o imóvel foi comprado até 1988, aplique o percentual de redução da Lei 7.713/1988.
5. Multiplique o resultado pelos fatores FR1 e FR2 da Lei 11.196/2005, conforme a data da compra.
6. Aplique a alíquota de 15% (ou a da faixa) sobre o ganho que sobrar.

O custo de aquisição não pode ser corrigido pela inflação nem atualizado para o valor de mercado por conta própria. A Receita Federal só aceita aumentá-lo com despesas comprovadas por nota fiscal (de empresa) ou recibo (de pessoa física), lançadas na declaração do ano em que foram pagas.

Os comprovantes devem ser guardados por pelo menos cinco anos depois da venda.

Pela pergunta 671 do Perguntas e Respostas IRPF 2026, podem entrar no custo do imóvel:

• ObrasConstrução, ampliação e reforma com projeto aprovado na prefeitura, e pequenas obras como pintura, pisos, azulejos e encanamento.
• Impostos da compraO ITBI pago quando você comprou o imóvel, com alíquota definida por cada prefeitura, e a contribuição de melhoria.
• CartórioEscritura e registro pagos por você como comprador.
• FinanciamentoOs juros e demais acréscimos pagos para comprar o imóvel.
• Corretagem da compraA comissão que você pagou ao comprar, se o custo foi seu.
• Obras públicasMeio-fio, sarjeta, pavimentação e redes de esgoto e de eletricidade pagas por você em benefício do imóvel.
• OutrosLaudêmio e demolição de construção, quando ela for condição para a venda.

Esse é o ponto que mais pesa no bolso. Uma reforma de R$ 50 mil lançada na declaração reduz o ganho em R$ 50 mil, e o imposto em até R$ 7.500 na faixa de 15%. Sem a nota fiscal ou o recibo, a despesa não conta.

Depois das despesas, entra na conta o tempo de posse. Os fatores de redução FR1 e FR2, criados pelo artigo 40 da Lei 11.196/2005, diminuem o ganho de capital de qualquer imóvel vendido por pessoa física residente no Brasil, conforme os meses de posse.

Segundo a Receita Federal, o FR1 vale para imóveis comprados até novembro de 2005, e o FR2, para todos. As fórmulas estão na lei e no Perguntas e Respostas da Receita:

• FR11 dividido por 1,0060 elevado ao número de meses entre janeiro de 1996 (ou o mês da compra, se for depois) e novembro de 2005.
• FR21 dividido por 1,0035 elevado ao número de meses entre dezembro de 2005 (ou o mês da compra, se for depois) e o mês da venda.

Em linguagem simples, o FR2 tira cerca de 0,35% do ganho para cada mês de posse desde dezembro de 2005, de forma composta. Um imóvel comprado em janeiro de 2010 e vendido em outubro de 2026 tem o ganho tributável cortado pela metade.

O FR1 é mais forte, com cerca de 0,6% por mês, mas só alcança o período de 1996 a 2005.

50,6%

do ganho some com o redutor FR2 num imóvel de janeiro de 2010 vendido em outubro de 2026

Fonte: fórmula da Lei 11.196/2005, art. 40

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Para imóveis mais antigos, há uma redução anterior, pelo artigo 18 da Lei 7.713/1988. O ganho de imóvel comprado até 1969 é 100% isento. Para quem comprou de 1970 a 1988, o desconto cai 5 pontos por ano: 95% em 1970, 50% em 1979 e 5% em 1988.

Os redutores se aplicam em sequência, um sobre o resultado do outro.

A tabela abaixo mostra o efeito em três vendas feitas em outubro de 2026, sem uso da isenção dos 180 dias.

O resultado surpreende quem nunca fez a conta. Quanto mais antigo o imóvel, menor o imposto, mesmo com lucro maior: a casa de 2000 tem ganho bruto maior que o apartamento de 2010, mas paga cerca de R$ 14 mil a menos.

Os redutores também valem para imóveis recebidos por herança, doação em adiantamento da legítima ou divórcio, segundo a pergunta 667 da Receita Federal.

Isenção dos 180 dias e do imóvel único

A isenção de 180 dias, prevista no artigo 39 da Lei 11.196/2005, livra do imposto o ganho na venda de um imóvel residencial. A condição é usar o dinheiro para comprar, em seu nome, outro imóvel residencial no Brasil. Segundo a Receita Federal, o prazo conta a partir da data do contrato de venda, incluindo esse dia.

As condições, pela pergunta 575 do Perguntas e Respostas IRPF 2026, são estas:

• Quem podePessoa física residente no Brasil.
• ImóveisOs dois precisam ser residenciais, e o novo tem de ficar no Brasil; vale imóvel na planta ou em construção, mas não terreno nem vaga de garagem avulsa.
• Prazo180 dias desde o contrato da primeira venda, quando houver mais de uma.
• FrequênciaUma vez a cada cinco anos, contados do contrato da venda que usou o benefício.
• ValorA corretagem paga pelo vendedor não conta como dinheiro aplicado na nova compra.
• DeclaraçãoA escolha é irretratável e deve ser informada no demonstrativo de ganhos de capital.

O benefício é proporcional. Quem vende por R$ 900 mil e compra outro imóvel de R$ 600 mil aplicou dois terços do valor e paga imposto só sobre um terço do ganho. No exemplo do apartamento de 2010, o imposto cairia de cerca de R$ 40,3 mil para cerca de R$ 13,4 mil.

A ordem das operações importa para quem vende mais de um imóvel. Só ficam isentos os ganhos das vendas feitas antes da primeira compra de imóvel residencial, segundo a Receita Federal. O dinheiro também não pode ir para construir uma casa nem para reformar um imóvel que você já tem, pela pergunta 576.

Quem perde o prazo paga o imposto com juros, contados desde o segundo mês após o recebimento do dinheiro. Se o pagamento não sair em até 210 dias da data do contrato, entra também a multa, segundo a pergunta 580 da Receita Federal.

A isenção do único imóvel é outra regra, com lógica diferente. Ela vale para qualquer tipo de imóvel, residencial, comercial, rural ou terreno, desde que seja o único do vendedor.

A venda precisa sair por até R$ 440 mil, sem outra venda de imóvel nos cinco anos anteriores, tributada ou não. O valor-limite está no artigo 23 da Lei 9.250/1995.

Valor atualizado, prazo e DARF

A Lei 14.973/2024 permitiu à pessoa física, até 16 de dezembro de 2024, atualizar o valor do imóvel na declaração para o preço de mercado. Quem aderiu pagou 4% de Imposto de Renda sobre a diferença. Segundo a Receita Federal, a opção era feita na Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim).

Quem aderiu antecipou o imposto com alíquota menor, mas o novo custo só vale por inteiro depois de 15 anos. Se o imóvel for vendido antes, a Receita Federal considera apenas uma parte da valorização declarada, pela pergunta 649:

Na prática, quem atualizou o imóvel em dezembro de 2024 e vender até dezembro de 2027 calcula o ganho como se a atualização não tivesse existido. Os 4% já pagos não voltam.

Em 2026 houve uma segunda janela, o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp), criado pela Lei 15.265/2025 e regulamentado pela Instrução Normativa RFB 2.302/2025. A adesão terminou em fevereiro de 2026, com a mesma alíquota de 4%, para imóveis e veículos comprados até 31 de dezembro de 2024. O valor atualizado aparece na declaração de 2027.

Fora dessas janelas, não existe atualização do imóvel para o valor de mercado. Quem não aderiu continua com o custo histórico e com os redutores FR1 e FR2.

Feita a conta, o pagamento tem prazo curto. O imposto sobre o ganho de capital na venda de imóvel é pago em DARF com o código 4600, até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, segundo a Receita Federal. O cálculo é feito no programa GCAP, o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital, que a Receita oferece de graça e que já aplica redutores e isenções.

Na venda parcelada, o imposto acompanha o dinheiro. O ganho é apurado como se a venda fosse à vista, e cada parcela recebida paga a parte proporcional do imposto até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento, pela pergunta 668. Os juros ou a correção cobrados nas parcelas são tributados à parte, como rendimento.

O atraso custa caro. O DARF pago depois do prazo leva multa de 0,33% por dia, limitada a 20%, e juros pela taxa Selic, pela Lei 9.430/1996. O demonstrativo do GCAP é importado depois para a declaração anual, como explica o guia sobre quem deve declarar o Imposto de Renda 2027.

A venda também cria a obrigação de declarar. Segundo a Receita Federal, quem teve ganho de capital sujeito a imposto em qualquer mês do ano, ou optou pela isenção dos 180 dias, precisa entregar a declaração, mesmo sem outra renda.

Para comparar o imóvel com outras aplicações, a tabela do Imposto de Renda sobre investimentos reúne as alíquotas de cada produto.

Como calculamos. Os exemplos aplicam aos valores hipotéticos da tabela as fórmulas do artigo 18 da Lei 7.713/1988 e do artigo 40 da Lei 11.196/2005. Os meses foram contados como no exemplo do Perguntas e Respostas IRPF 2026 da Receita Federal, e a reforma do apartamento foi considerada feita no mês da compra. O programa GCAP pode chegar a valores um pouco diferentes por arredondamento.

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Quem vendeu um imóvel com lucro tributável em outubro de 2026 tem até 30 de novembro de 2026, uma segunda-feira, para pagar o DARF com o código 4600. O programa GCAP é gratuito e fica na área de downloads do site da Receita Federal.