Aluguel: multa para sair antes é proporcional, e a caução não passa de 3 meses

O inquilino que devolve o imóvel antes do fim do contrato paga uma multa proporcional ao tempo que falta, pelo artigo 4º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). A caução em dinheiro tem teto de três meses de aluguel, e o dono não pode exigir duas garantias.

Essas regras valem para um contingente cada vez maior. Em 2025, o Brasil tinha 18,9 milhões de domicílios alugados, 23,8% do total, segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD) Contínua, do IBGE. Em 2016, eram 12,3 milhões, e a alta no período foi de 54,1%.

23,8%

dos domicílios do país eram alugados em 2025, contra 18,4% em 2016 e 23,0% em 2024

Fonte: IBGE, PNAD Contínua 2025

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O avanço apareceu em todas as regiões. O Centro-Oeste tem a maior fatia de lares alugados, e o Norte, a menor. Entre os apartamentos, a proporção alugada passou de 30,4% para 38,9% em nove anos, segundo o IBGE.

Centro-Oeste29,5

Sudeste26,3

Sul23,6

Nordeste19,7

Norte18,1

Fonte: IBGE, PNAD Contínua 2025

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A Lei do Inquilinato regula o aluguel de imóvel urbano, residencial ou comercial, com contrato escrito ou verbal. As regras abaixo são as da lei federal, sem alteração desde 2012, e valem do Oiapoque ao Chuí.

O contrato vale no que não contraria a lei. Cláusula que tenta driblar a lei, como a que proíbe a prorrogação automática do aluguel, é nula, pelo artigo 45.

A multa proporcional, mês a mês

Durante o prazo do contrato, o dono não pode pedir o imóvel de volta. O inquilino pode sair quando quiser, mas paga a multa combinada, reduzida na proporção do tempo já cumprido. Se o contrato não fixar a multa, quem decide o valor é o juiz.

A conta divide a multa cheia pelos meses do contrato e multiplica pelos meses que faltam. A tabela mostra um aluguel de R$ 2.000, com contrato de 30 meses e multa de três aluguéis, ou R$ 6.000.

A lei prevê uma saída sem multa. Quem é transferido pelo empregador, privado ou público, para trabalhar em outra cidade fica dispensado de pagá-la. Basta avisar o dono por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Guarde a carta da empresa sobre a transferência.

Depois que o prazo do contrato termina e o inquilino continua no imóvel, a locação passa a ser por prazo indeterminado. Aí não há multa: basta um aviso por escrito com 30 dias de antecedência, pelo artigo 6º. Quem sai sem avisar pode ser cobrado em um mês de aluguel e encargos.

Quem vai trocar o aluguel pela casa própria, pelo Minha Casa Minha Vida ou não, deve fazer a conta da multa antes de marcar a mudança.

Contratos de 30 meses e contratos mais curtos

O tamanho do contrato muda o que acontece no fim. No contrato escrito de 30 meses ou mais, a locação termina na data prevista, sem necessidade de aviso, pelo artigo 46.

Se o inquilino fica mais de 30 dias depois disso sem oposição do dono, o contrato vira por prazo indeterminado. O dono pode então pedir o imóvel a qualquer momento, com 30 dias para a saída.

No contrato de menos de 30 meses, como os de 12 meses, ou no contrato verbal, a locação se prorroga sozinha ao fim do prazo. A partir daí, o dono só retoma o imóvel em situações listadas no artigo 47:

• acordo entre as partes, atraso no pagamento ou descumprimento do contrato;
• reparos urgentes determinados pelo poder público;
• fim do emprego, quando o imóvel está ligado ao trabalho do inquilino;
• uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou moradia de pais, avós, filhos ou netos que não tenham imóvel residencial próprio;
• demolição ou obra licenciada que aumente a área construída em pelo menos 20%;
• locação que ultrapassa cinco anos seguidos.

O pedido para uso próprio tem consequência. Se o dono não passar a usar o imóvel em 180 dias, ou deixar de usá-lo antes de um ano, comete crime, pelo artigo 44. O inquilino pode cobrar dele de 12 a 24 aluguéis.

Reajuste uma vez por ano, pelo índice do contrato

O valor do aluguel é livre, mas a lei proíbe fixá-lo em moeda estrangeira ou atrelá-lo ao câmbio ou ao salário mínimo, pelo artigo 17. O reajuste segue o índice de preços escrito no contrato e só pode ocorrer uma vez a cada 12 meses. A Lei 10.192/2001 torna nula qualquer correção com intervalo menor que um ano.

Muitos contratos usam o IPCA, o índice oficial de inflação calculado pelo IBGE. Ele acumulou 4,58% nos 12 meses até setembro de 2026, segundo o IBGE, acima dos 4,22% registrados até agosto. O histórico mês a mês está no guia da inflação acumulada de 2026.

Confira no contrato qual mês do índice entra na conta. Um contrato que faz aniversário em novembro, por exemplo, pode usar o índice acumulado até outubro, que o IBGE divulga em 12 de novembro. Se o contrato não nomear um índice, o reajuste precisa ser combinado entre as partes.

Dono e inquilino podem, a qualquer momento, combinar um novo valor ou trocar o índice, pelo artigo 18.

Sem acordo, qualquer um dos dois pode pedir na Justiça a revisão do aluguel para o preço de mercado, pelo artigo 19. O pedido cabe depois de três anos de contrato ou do último acerto. A revisão vale para baixo também: o inquilino pode pedi-la se os aluguéis da região caíram.

Caução, fiador ou seguro: só uma garantia

O dono pode exigir uma garantia, e só uma. O artigo 37 proíbe mais de uma no mesmo contrato, sob pena de nulidade, e o artigo 43 trata a cobrança dupla como contravenção penal.

A pena prevista vai de prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de 3 a 12 aluguéis, paga ao inquilino. As quatro garantias permitidas são estas:

• CauçãoEm dinheiro, até 3 meses de aluguel, depositada em caderneta de poupança; os rendimentos ficam com o inquilino na devolução
• FiançaUm fiador responde pelas dívidas do inquilino até a entrega das chaves, mesmo se o contrato for prorrogado, salvo cláusula em contrário
• Seguro-fiançaApólice que cobre todas as obrigações do contrato; o prêmio é pago pelo inquilino
• Cotas de fundoCessão fiduciária de cotas de fundo de investimento, modalidade incluída na lei em 2005

Com um aluguel de R$ 2.000, a caução em dinheiro chega no máximo a R$ 6.000. Ela também pode ser feita com bens, registrados em cartório.

O fiador assume um risco grande. O imóvel em que ele mora com a família, protegido de penhora na maioria das dívidas, pode ir a leilão para pagar aluguel atrasado do afiançado, pela Lei 8.009/1990.

Em 2022, o Supremo Tribunal Federal (STF) fixou no Tema 1127 que essa penhora vale para locação residencial e comercial. As outras exceções da proteção estão no guia sobre penhora do bem de família.

Quando o contrato vira por prazo indeterminado, o fiador pode avisar que quer sair. Ele continua responsável por 120 dias depois do aviso ao dono, pelo artigo 40. Nesse caso, o dono pode exigir do inquilino uma nova garantia em 30 dias; sem ela, cabe despejo com ordem de saída em 15 dias.

Sem nenhuma garantia, o dono pode cobrar o aluguel adiantado, até o 6º dia útil do mês que vai começar, pelo artigo 42. Em qualquer outro caso, cobrar aluguel antecipado é proibido, salvo na locação por temporada.

Condomínio, IPTU e contas: quem paga cada despesa

A lei separa as despesas do dia a dia, que ficam com o inquilino, das que valorizam ou preservam o prédio, que ficam com o dono. O IPTU é do dono, mas o contrato pode passá-lo ao inquilino, desde que isso esteja escrito. Leia o contrato antes de assinar para saber o custo real do mês.

O inquilino pode exigir a qualquer momento a comprovação das despesas ordinárias do condomínio, pelo artigo 23. O dono, por sua vez, tem de entregar recibo discriminado de cada valor pago, e a lei proíbe a quitação genérica, aquela que só diz “recebi o aluguel”.

Guarde recibos e boletos. Eles permitem cobrar do dono a despesa extraordinária, como a pintura da fachada, que vier no boleto do inquilino.

Conserto, reforma e a entrega das chaves

O dono entrega o imóvel em condições de uso e responde pelos defeitos que já existiam antes da locação, pelo artigo 22. Se o inquilino pedir, ele tem de fornecer uma descrição detalhada do estado do imóvel na entrega, com os defeitos existentes. É a vistoria de entrada, a melhor proteção na saída.

O inquilino devolve o imóvel no estado em que o recebeu, descontado o desgaste natural do uso, pelo artigo 23. Paga o conserto de danos que ele, a família ou as visitas causarem. E não pode mudar a forma interna ou externa do imóvel, como derrubar uma parede, sem autorização escrita do dono.

Quanto às melhorias feitas pelo inquilino, a lei separa três casos, salvo cláusula em contrário no contrato. As necessárias, como trocar um cano rompido, são indenizadas mesmo sem autorização. As úteis, como instalar grades, só são indenizadas se o dono autorizou.

As de luxo ou de enfeite não são indenizadas, mas podem ser retiradas na saída se isso não danificar o imóvel.

Na saída, peça uma vistoria final e compare com a de entrada, item por item. A caução em dinheiro serve para cobrir dívidas do contrato. Sem pendências, volta inteira ao inquilino, com os rendimentos da poupança.

Se o dono vender o imóvel

O inquilino tem preferência para comprar o imóvel alugado, pelo mesmo preço e nas mesmas condições oferecidas a outro comprador, pelo artigo 27. O aviso tem de trazer preço, forma de pagamento e ônus como hipoteca ou penhora. O inquilino tem 30 dias para aceitar a proposta inteira.

Se a venda sair, o novo dono pode encerrar a locação e dar 90 dias para a saída, pelo artigo 8º. A exceção é o contrato por prazo determinado com cláusula de vigência em caso de venda e averbado na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis. Nesse caso, o comprador respeita o contrato até o fim.

A averbação também protege a preferência. Se o contrato estiver averbado pelo menos 30 dias antes da venda, o inquilino passado para trás pode depositar o preço e ficar com o imóvel. O prazo é de seis meses do registro da venda, pelo artigo 33. Sem a averbação, resta pedir indenização.

Atraso no aluguel e despejo, prazo a prazo

O aluguel vence na data do contrato. Se o contrato não fixar data, o prazo vai até o 6º dia útil do mês seguinte, pelo artigo 23. Feriados como o da Consciência Negra, em 20 de novembro, não contam como dia útil. Atrasar dá ao dono o direito de entrar com ação de despejo.

• Na citaçãoO inquilino ou o fiador têm 15 dias para depositar em juízo todo o valor devido e assim manter o contrato. Entram na conta aluguéis vencidos, multa, juros, custas e honorários de 10%
• Contrato sem garantiaO juiz pode mandar desocupar em 15 dias, logo no início da ação; o depósito do total no mesmo prazo derruba a ordem
• Depois da sentença15 dias para sair no despejo por falta de pagamento, por descumprimento do contrato ou no fim do contrato de 30 meses já prorrogado. Nos demais casos, 30 dias, ou 15 se a ação levou mais de quatro meses

Fonte: Lei 8.245/1991, artigos 59, 62 e 63

O pagamento em juízo para evitar o despejo, chamado de purga da mora, tem limite. Quem já o usou nos 24 meses anteriores à ação não pode repeti-lo, pelo artigo 62.

Temporada, estudantes e onde resolver conflitos

O aluguel por temporada, para férias, cursos, tratamento de saúde ou obra na casa própria, dura no máximo 90 dias, pelo artigo 48. Nele, o dono pode cobrar tudo adiantado, e o contrato de imóvel mobiliado tem de listar os móveis e o estado de cada um.

Na temporada de verão, de dezembro a fevereiro, peça essa lista antes de pagar.

O estudante que aluga por um semestre ou pelo ano letivo não está na temporada: contrato acima de 90 dias é locação residencial comum, com todas as proteções deste guia. Quem fica mais de 30 dias além da temporada, sem oposição do dono, passa a ter contrato por prazo indeterminado, sem pagamento adiantado.

Conflitos de aluguel podem ir ao Juizado Especial Cível quando o valor não passa de 40 salários mínimos, ou R$ 64.840 em 2026, pela Lei 9.099/1995. O despejo para uso próprio também pode ser pedido ali.

Quem não pode pagar advogado tem atendimento na Defensoria Pública do estado, e reclamações sobre corretores e imobiliárias vão ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci).

Para o dono, a renda do aluguel entra no carnê-leão do imposto. A reforma tributária dos imóveis só cobra IBS e CBS da pessoa física com mais de três imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil por ano.

No Congresso, o PL 611/2025, aprovado pela Câmara, dispensa da multa a mulher vítima de violência doméstica que precisa deixar o imóvel. O projeto aguarda despacho no Senado desde junho de 2026.

Nas causas de até 20 salários mínimos, ou R$ 32.420, o inquilino entra com a ação sem advogado, e o Juizado não cobra custas na primeira instância. O pedido é feito no Juizado Especial Cível do fórum da cidade.