Penhora por dívida de IPTU: lei permite levar a casa da família a leilão

A Lei 8.009, de 1990, permite penhorar a casa da família por dívida do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) do próprio imóvel. A proteção do chamado bem de família, que livra a moradia de quase todas as cobranças, tem seis exceções, e o imposto municipal sobre o imóvel é uma delas.

Na prática, quem deixa de pagar o IPTU por anos pode ver a prefeitura cobrar na Justiça, pedir a penhora da casa e levá-la a leilão. O caminho é longo e tem prazos fixos em lei. Em quase todas as etapas, o morador ainda pode pagar, parcelar ou se defender e encerrar a cobrança.

A cobrança judicial de impostos se chama execução fiscal, e ela ainda pesa no Judiciário. No fim de 2025, essas ações eram cerca de 22% de todos os processos pendentes no país e 45% das execuções, segundo o relatório Justiça em Números 2026, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

22%

dos processos pendentes no Judiciário eram cobranças de dívida ativa no fim de 2025

Fonte: CNJ, junho de 2026

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O número já foi maior. Em 2022, as execuções fiscais respondiam por 34% do acervo, segundo o CNJ. Em 2025, o estoque caiu 4,4 milhões de processos, uma redução de 21,3%, puxada pela Justiça estadual, onde correm as cobranças de IPTU.

Quando a casa própria pode ser penhorada

O artigo 1º da Lei 8.009/1990 torna impenhorável o imóvel residencial próprio do casal ou da família, e o artigo 3º lista as seis exceções em vigor em outubro de 2026. Uma delas, o inciso IV, vale para a cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel, como o IPTU.

A lógica da lei é que a dívida nasce da própria casa. Por isso a mesma regra alcança a taxa de coleta de lixo cobrada no carnê e a contribuição de melhoria, paga quando uma obra pública valoriza o imóvel. As seis situações em que a moradia pode ser penhorada são estas:

• dívida do financiamento usado para comprar ou construir o imóvel;
• pensão alimentícia, preservada a parte do cônjuge ou companheiro que também é dono;
• impostos, taxas e contribuições do próprio imóvel, como o IPTU;
• hipoteca dada pelo casal, com o imóvel como garantia;
• imóvel comprado com dinheiro de crime ou condenação penal a indenizar;
• fiança dada em contrato de aluguel.

A proteção vale para quem mora sozinho. A Súmula 364 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estende o bem de família a pessoas solteiras, separadas e viúvas. Já a Súmula 449 deixa de fora a vaga de garagem com matrícula própria no cartório.

Quem tem mais de uma casa usada como residência fica protegido em apenas uma, a de menor valor, pelo artigo 5º da lei. A exceção é o imóvel registrado como bem de família no Registro de Imóveis. Os móveis que guarnecem a casa também ficam fora da penhora, desde que quitados, mas carros, obras de arte e objetos de luxo não.

Nenhuma dessas proteções segura a casa diante do IPTU atrasado dela mesma. A diferença em relação a outras dívidas é grande: um empréstimo pessoal sem o imóvel como garantia ou a fatura do cartão, por exemplo, não podem levar a moradia da família a leilão.

Do carnê atrasado ao leilão, etapa por etapa

A cobrança do IPTU atrasado costuma passar por oito etapas até o leilão. Os prazos de cada uma estão na Lei de Execuções Fiscais (Lei 6.830/1980), no Código Tributário Nacional e no Código de Processo Civil (CPC). Depois do vencimento, a prefeitura inscreve o débito em dívida ativa e emite a certidão que embasa a cobrança.

O protesto ganhou peso neste ano. Desde a Lei Complementar 236, de 4 de setembro de 2026, o protesto da certidão de dívida ativa em cartório interrompe a prescrição. Ou seja, o prazo de cinco anos para cobrar volta a contar do zero. A mesma lei incluiu a proposta de transação aceita pela prefeitura e o acordo de mediação entre as formas de suspender a cobrança.

Antes de ir à Justiça, a prefeitura precisa tentar um acordo ou uma solução administrativa e protestar a certidão, salvo se provar que o protesto não serve ao caso. A regra vem do julgamento do Supremo Tribunal Federal (STF) de 19 de dezembro de 2023, no Recurso Extraordinário 1.355.208, que fixou a tese do Tema 1184.

A penhora segue uma ordem. O artigo 11 da Lei de Execuções Fiscais põe o dinheiro em primeiro lugar, à frente dos imóveis, que aparecem em quarto. Por isso, a primeira medida costuma ser o bloqueio de valores em conta bancária, e a casa entra na mira quando não há dinheiro suficiente.

Quando a penhora recai sobre a casa, o cônjuge do devedor também precisa ser intimado, pelo artigo 842 do CPC, salvo se o casamento for em separação absoluta de bens.

No leilão, o artigo 891 do CPC proíbe o chamado preço vil. Quando o edital não fixa outro valor mínimo, nenhum lance abaixo de 50% da avaliação pode ser aceito. Se ninguém der lance, a prefeitura pode ficar com o imóvel pelo valor da avaliação, pelo artigo 24 da Lei de Execuções Fiscais.

Por exemplo, numa casa avaliada em R$ 400 mil e penhorada por R$ 30 mil de IPTU, o lance mínimo sem outra regra no edital é de R$ 200 mil. Do valor da venda, a prefeitura recebe a dívida, as custas e os honorários, e o que sobra volta para o devedor, pelo artigo 907 do CPC.

Como a cobrança pode acabar antes da venda

O devedor pode encerrar a execução fiscal a qualquer momento antes da venda do imóvel, pelo artigo 826 do Código de Processo Civil, em vigor em outubro de 2026. Basta pagar a dívida atualizada, com juros, custas e honorários de advogado. O pagamento feito até a véspera do leilão impede a venda da casa.

O parcelamento é outra saída. Pelo artigo 151 do Código Tributário Nacional, o parcelamento suspende a cobrança, e a execução fica parada enquanto as parcelas estiverem em dia. Há um detalhe: pedir o parcelamento conta como reconhecimento da dívida e interrompe a prescrição, pelo artigo 174. Se o acordo for rompido, a cobrança volta a andar, com o prazo renovado.

Muitas cidades abrem de tempos em tempos programas com desconto em juros e multas, conhecidos como Refis, cada um com lei e prazo próprios. Em Caxias do Sul, o Refis 2026 aceita adesões até 30 de novembro, com até 100% de desconto em juros e multas no pagamento à vista, segundo a Secretaria da Receita Municipal. Vale perguntar na prefeitura da sua cidade se há programa aberto.

Na Justiça, a defesa se chama embargos e só pode ser apresentada depois de garantida a execução, com depósito, fiança bancária, seguro garantia ou bem penhorado. O prazo é de 30 dias, pelo artigo 16 da Lei de Execuções Fiscais. É ali que se discute erro no cálculo, cobrança em nome de quem já vendeu o imóvel ou dívida prescrita.

Quem não pode pagar advogado tem direito a atendimento gratuito na Defensoria Pública do estado. Para quem está com várias dívidas ao mesmo tempo, a lei do superendividamento e o mínimo existencial ajudam a organizar as contas de consumo, mas não alcançam impostos como o IPTU.

Mesmo com a casa ameaçada, o artigo 833 do CPC deixa fora da penhora o salário, a aposentadoria, as ferramentas de trabalho e os móveis comuns da casa. A poupança fica protegida até 40 salários mínimos, o equivalente a R$ 64.840 em 2026. A proteção do salário cai para a parte que passa de 50 salários mínimos por mês, ou R$ 81.050.

Quem arremata a casa no leilão judicial não herda o IPTU atrasado: a dívida é paga com o próprio preço do lance, pelo parágrafo único do artigo 130 do Código Tributário Nacional. Os leilões de bancos seguem outras regras, explicadas no guia sobre o leilão de imóveis da Caixa.

Há ainda cobranças que a própria Justiça encerra sem pagamento. A Resolução 547 do Conselho Nacional de Justiça, de 22 de fevereiro de 2024, manda extinguir as execuções fiscais de valor inferior a R$ 10 mil na data em que foram ajuizadas.

Vale para as ações paradas há mais de um ano sem citação do devedor ou sem bens penhoráveis encontrados. Execuções do mesmo devedor que correm juntas têm os valores somados.

A regra seguiu o julgamento do STF no Tema 1184. Segundo o CNJ, mais da metade das execuções fiscais, 52,3%, tinha valor abaixo de R$ 10 mil, e notas técnicas do Supremo estimaram em R$ 9.277 o custo mínimo de cada processo. A extinção não perdoa a dívida: a prefeitura pode voltar a cobrar se achar bens, desde que a prescrição não tenha corrido.

Em julho, o CNJ estendeu o pente-fino às ações mais antigas. A Resolução 689, publicada em 14 de julho de 2026, obriga os tribunais a intimar o credor em todo processo pendente há mais de 15 anos ou suspenso há mais de 6. O credor tem 90 dias para indicar bens; sem resposta útil, o juiz examina a prescrição intercorrente, a que corre com o processo parado.

O país tinha quase 1,6 milhão de execuções fiscais sem solução havia mais de 15 anos, segundo o CNJ. A juíza auxiliar da Presidência do CNJ Keity Saboya descreveu o trabalho em texto do conselho de 16 de julho.

“O CNJ, desde o início da gestão 2025–2027, vem encaminhando regularmente comunicações a todos os tribunais, especialmente aqueles que têm, em seus dados, processos pendentes de resolução há mais de 15 anos”, afirmou.

Quando a prescrição é reconhecida e a dívida, extinta, a resolução proíbe qualquer nova cobrança do mesmo débito. Ficam vedados o protesto da certidão, a inclusão em cadastros de inadimplentes e outras formas de cobrança indireta, e eventuais bloqueios perdem efeito na hora.

Os resultados já aparecem nos tribunais. Na Vara de Executivos Fiscais de João Pessoa, que concentra as cobranças da Paraíba e tem mais de 44 mil processos, o volume caiu 58% com as medidas da Resolução 547, segundo o CNJ.

O Tribunal de Justiça da Paraíba (TJPB) usa os dados do painel de estatísticas do conselho para achar as cobranças mais antigas. A juíza auxiliar da Presidência do TJPB, Maria Aparecida Sarmento Gadelha, explicou o método.

“De posse dessas informações, é possível traçar estratégias mais abrangentes, que permitem o tratamento de uma massa maior de demandas por meio de comandos e cooperações uniformes”, disse ela.

• 22 de setembro de 1980Lei 6.830 cria as regras da cobrança judicial da dívida ativa
• 29 de março de 1990Lei 8.009 protege o bem de família, com exceção para o IPTU do próprio imóvel
• 16 de março de 2015Novo Código de Processo Civil fixa o preço vil abaixo de 50% da avaliação
• 19 de dezembro de 2023STF decide no Tema 1184 que cobranças de baixo valor podem ser extintas
• 22 de fevereiro de 2024CNJ manda extinguir execuções abaixo de R$ 10 mil paradas há mais de um ano
• 23 de junho de 2026CNJ informa queda de 21,3% no estoque de execuções fiscais em 2025
• 14 de julho de 2026Resolução 689 do CNJ mira os processos com mais de 15 anos
• 4 de setembro de 2026Lei Complementar 236 faz o protesto em cartório interromper a prescrição

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O IPTU é um imposto municipal, e cada prefeitura define vencimentos, multas, o valor mínimo para entrar na Justiça e os programas de desconto. Em Parauapebas, no Pará, a cota única do IPTU 2026 vence em 13 de novembro.

A consulta de débitos do imóvel é feita no site ou na central de atendimento da prefeitura, com o número de inscrição que aparece no carnê. Na segunda-feira, 2 de novembro, é feriado nacional de Finados, e o atendimento presencial nas prefeituras volta na terça-feira, 3.