Distrato de imóvel na planta: quanto a construtora devolve, em que prazo e se há imposto

Quem desiste de imóvel na planta recebe de volta o que pagou, corrigido, menos a corretagem e multa de até 25%, pela Lei do Distrato. A regra é da Lei 13.786/2018, e a multa pode chegar a 50% se o prédio tem patrimônio de afetação.

A conta muda conforme quem rompe o contrato. Se a desistência é do comprador, valem a multa e os prazos longos da lei. Se a culpa é da construtora, como no atraso de obra acima do tolerado, o comprador recebe tudo de volta, com multa a seu favor, em até 60 dias.

O tema voltou às dúvidas de quem compra imóvel depois que a Receita Federal publicou, em agosto de 2026, uma orientação sobre o imposto devido nesse dinheiro que volta. Em outubro, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) suspendeu os recursos que discutem quanto o vendedor pode reter em contratos antigos e em lotes.

Multa, prazos e os 7 dias do estande

Quem desiste de imóvel na planta comprado direto da incorporadora recebe de volta as parcelas pagas, corrigidas pelo índice do contrato. Desse valor saem a corretagem inteira e uma multa de até 25% da quantia paga. A regra está no artigo 67-A da Lei 4.591/1964 e vale também quando o contrato termina porque o comprador parou de pagar.

25%

é o teto da multa que a construtora desconta do valor pago quando o comprador desiste

Fonte: Lei 13.786/2018

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A construtora não precisa provar que teve prejuízo para cobrar essa multa. O texto da lei é direto: “Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.” O percentual exato está no contrato, e o teto de 25% é o máximo permitido.

O limite sobe para 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação, regime regulado pela Lei 10.931/2004 que separa o dinheiro de cada prédio das outras contas da incorporadora. Nesse caso, o prazo de devolução passa a contar do habite-se, o documento da prefeitura que libera o prédio para morar.

Se você já recebeu as chaves e morou no imóvel, a conta tem outros descontos. A lei permite cobrar os impostos do imóvel do período, o condomínio e a taxa de associação de moradores.

Entra ainda a taxa de fruição, de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, cobrada de forma proporcional aos dias de uso. Fora a fruição, a soma dos descontos não pode passar do que você efetivamente pagou.

Por exemplo, uma família de Campinas que pagou R$ 80.000 à incorporadora por um apartamento de R$ 400.000, sem corretagem embutida nesse valor, tem estes resultados possíveis, antes da correção:

A última linha da tabela é a saída mais barata para quem não quer mais o imóvel. Pelo parágrafo 9º do artigo 67-A, não há multa se o comprador encontrar um substituto que assuma os direitos e as dívidas do contrato. A condição é que a incorporadora aprove o cadastro e a capacidade de pagamento do novo comprador.

O prazo para o dinheiro voltar também depende da afetação. Sem ela, a construtora devolve o saldo em parcela única 180 dias depois do desfazimento do contrato, segundo o artigo 67-A da Lei 4.591/1964. Com afetação, o prazo é de até 30 dias após o habite-se.

Se o apartamento for revendido antes, o saldo sai em até 30 dias da revenda, sempre corrigido pelo índice do contrato. Por isso vale perguntar à incorporadora, antes de assinar o distrato, se ela já tem comprador para a unidade.

Peça a resposta por escrito, com o valor que será devolvido e a data do pagamento. Guarde o comprovante de cada parcela paga, que serve de base para conferir a correção.

Quem se arrepende logo tem uma saída sem perda. Se o contrato foi assinado no estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, há 7 dias improrrogáveis para desistir e receber tudo de volta, inclusive a corretagem. Passado esse prazo, o contrato se torna irretratável, pelo artigo 67-A da Lei 4.591/1964.

A lei exige uma prova formal. O pedido vai por carta registrada com aviso de recebimento, e a data da postagem nos Correios é a que vale para contar os 7 dias. Para não perder o prazo, siga esta ordem:

1. Confira no quadro-resumo, a primeira página obrigatória do contrato, a data da assinatura e o item sobre o direito de arrependimento.
2. Escreva uma carta com seu nome, CPF, número do contrato, unidade comprada e a frase de que desiste da compra com base no artigo 67-A, parágrafo 10, da Lei 4.591/1964.
3. Peça na carta a devolução de todos os valores pagos, com a lista de cada pagamento e da corretagem.
4. Envie por carta registrada com aviso de recebimento ao endereço da incorporadora que consta no contrato.
5. Guarde o comprovante de postagem e, quando voltar, o aviso de recebimento assinado.

O quadro-resumo, criado pela mesma lei no artigo 35-A, é o melhor aliado antes de assinar. Ele precisa trazer, entre outros itens, o preço total, o valor da corretagem e quem recebe e os índices de correção. Também são obrigatórios as consequências do desfazimento do contrato, o direito de arrependimento e o prazo final para o habite-se.

Atraso de obra, lotes e contratos antigos

O contrato pode prever uma tolerância de até 180 dias corridos de atraso sem multa, desde que a cláusula seja clara e destacada, pelo artigo 43-A da Lei 4.591/1964. Passado esse prazo, sem culpa do comprador, ele pode desfazer o contrato e receber tudo o que pagou, mais a multa prevista, em até 60 dias corridos.

Quem prefere esperar pelas chaves tem outra compensação. Nesse caso, a lei garante ao comprador em dia uma indenização de “1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso”.

O valor é calculado dia a dia, corrigido e pago na entrega da unidade. As duas multas não se somam: ou o comprador desfaz o negócio, ou recebe a indenização mensal.

No exemplo da família de Campinas que pagou R$ 80.000, a indenização por atraso seria de R$ 800 por mês, além da correção. Se a família desistir por causa do atraso, recebe os R$ 80.000 corrigidos, sem desconto de corretagem nem de multa, e ainda a multa contratual a seu favor.

Para terrenos em loteamento, a Lei 6.766/1979 tem regra própria: a multa e as despesas administrativas somadas não passam de 10% do valor atualizado do contrato. A taxa de fruição vai até 0,75% sobre esse mesmo valor.

A devolução sai em até 12 parcelas mensais. Elas começam até 180 dias após o prazo das obras ou, se o loteamento já estiver pronto, até 12 meses após o distrato.

Nos contratos de imóvel assinados antes de 28 de dezembro de 2018, a Segunda Seção do STJ decidiu, no Recurso Especial 1.723.519, que a Lei do Distrato não se aplica. Nesses casos vale a Súmula 543: a devolução deve ser imediata, integral se a culpa for só da construtora e parcial se o comprador deu causa ao fim do contrato.

Quanto o vendedor pode reter nesses dois casos ainda está em aberto. Em 8 de outubro de 2026, o STJ informou que a Segunda Seção afetou ao rito dos repetitivos quatro recursos especiais relatados pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.

Nesse rito, a decisão vale para todos os casos iguais. Os processos com recurso sobre o tema ficam suspensos até o julgamento, na segunda instância e no próprio STJ.

O Tema 1.465 vai definir o percentual e a base de cálculo da retenção nos contratos anteriores à Lei do Distrato, quando a desistência é do comprador. O Tema 1.464 trata do limite nos lotes e terrenos vendidos depois da lei. Segundo o STJ, os dois assuntos já somavam 186 acórdãos e 4.307 decisões individuais nas turmas de direito privado.

A afetação veio porque as duas turmas decidem de forma diferente. A Terceira Turma admite reter entre 10% e 25% do que foi pago nos contratos antigos e, nos lotes, limita a retenção, em regra, a 25% do valor pago. A Quarta Turma aceita, em regra, 25% nos contratos antigos e, nos lotes, até 10% do valor atualizado do contrato.

• 2004Lei 10.931 regula o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias
• 2015STJ aprova a Súmula 543, com devolução imediata das parcelas no distrato
• 27/12/2018Lei 13.786 fixa multa de até 25% ou 50% e prazos de devolução
• 28/12/2018Lei do Distrato é publicada e entra em vigor
• 2019STJ decide que a lei não vale para contratos anteriores
• 08/10/2026STJ anuncia a afetação dos Temas 1.464 e 1.465 e a suspensão dos recursos sobre a retenção

Imposto de Renda sobre o dinheiro devolvido

Pelas orientações da Receita Federal, o valor original que o comprador pagou e recebe de volta no distrato não é renda e não paga Imposto de Renda. Já o que vem a mais, como correção monetária, juros e multa paga pela construtora, é rendimento tributável e entra na declaração anual da pessoa física.

A Receita explica essa lógica no manual de perguntas e respostas do Imposto de Renda 2026, ao tratar do sinal devolvido quando o vendedor desiste do negócio. “O valor correspondente ao sinal original não sofre incidência de imposto sobre a renda, porém o valor recebido a maior (inclusive correção monetária e juros) é tributado no carnê-leão”, diz o texto.

O carnê-leão é o recolhimento mensal de quem recebe de pessoa física. Se quem devolve é uma pessoa física, como na compra de imóvel de outro particular, é por ele que se paga o imposto sobre o valor a mais.

Quando quem paga a multa é uma empresa, como a incorporadora, o imposto já sai descontado. O artigo 70 da Lei 9.430/1996 manda reter 15% na fonte sobre multa ou vantagem paga por rescisão de contrato, “ainda que a título de indenização”. O desconto é uma antecipação: o valor entra na declaração anual, e o imposto retido é abatido.

A mesma lei abre uma exceção para as indenizações que apenas reparam danos patrimoniais, que ficam fora da retenção de 15%. Por isso o distrato deve separar, linha por linha, quanto é devolução do que foi pago, quanto é correção e juros e quanto é multa ou indenização.

A Receita voltou ao tema na Solução de Consulta Cosit nº 158, de 24 de agosto de 2026, publicada no Diário Oficial da União em 27 de agosto. Solução de consulta é a resposta oficial do órgão à dúvida de um contribuinte.

Ela trata de uma empresa do lucro presumido que comprou imóvel em construção e desfez o contrato porque a incorporadora não entregou a obra. A Receita concluiu que a devolução das parcelas não é receita, mas a multa contratual, os juros e a correção entram inteiros na base do IRPJ e da CSLL.

Na declaração da pessoa física, o imóvel na planta aparece na ficha de Bens e Direitos desde o ano do contrato. Segundo a Receita, o contrato particular com a construtora já configura a compra, e o comprador informa o valor pago até 31 de dezembro no campo “Situação em”.

No ano do distrato, o campo do ano fica zerado, como a Receita orienta para bens que deixam o patrimônio, a exemplo do carro com perda total. A “Discriminação” registra a data do distrato e quanto voltou. Quem tem dúvida sobre a obrigação de declarar encontra as regras no guia do Imposto de Renda 2027.

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Antes de pedir o distrato, vale fazer três contas: quanto você pagou direto à incorporadora, quanto foi de corretagem e qual multa o quadro-resumo prevê. Com os números na mão, a negociação fica objetiva. A lei permite que as partes combinem, num distrato específico, condições diferentes das do texto legal, como multa menor ou pagamento antecipado.

Se a construtora não responder ou não pagar no prazo, o primeiro passo é o Procon do seu estado ou a plataforma consumidor.gov.br, da Secretaria Nacional do Consumidor.

Quem vendeu um imóvel para pagar a entrada encontra as regras de isenção no guia do imposto sobre a venda de imóvel. Quem pensa em trocar de projeto pode comparar com as regras do Minha Casa Minha Vida.

Sem acordo, a cobrança vai à Justiça. O Juizado Especial Cível aceita causas de até 40 salários mínimos, R$ 64.840 em 2026, e dispensa advogado até 20 salários mínimos, R$ 32.420, pela Lei 9.099/1995.