Condomínio atrasado: multa é de até 2%, e a dívida pode levar o apartamento a leilão

Quem atrasa a taxa de condomínio paga multa de no máximo 2%, mais juros e correção monetária, pelo artigo 1.336 do Código Civil. A cota pode ser cobrada por cinco anos e, na Justiça, levar o imóvel a leilão, mesmo quando é o único da família.

O tema alcança cada vez mais gente. O número de apartamentos cresceu 48,7% de 2016 a 2025, enquanto o de casas subiu 14,2%, segundo a PNAD Contínua do IBGE. Em 2025, 17,1% dos domicílios do país eram apartamentos, sem contar as casas em condomínios fechados.

Sudeste22,3

Sul18,5

Centro-Oeste14,1

Nordeste11,1

Norte8,7

Fonte: IBGE, PNAD Contínua 2025

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O crescimento mais rápido veio de fora do eixo Rio-São Paulo. O número de apartamentos subiu 86,1% no Centro-Oeste e 85,4% no Norte em nove anos, segundo o IBGE. Proporcionalmente, foi nessas regiões que a rotina de assembleia, síndico e boleto mensal mais se espalhou.

Quanto a dívida cresce mês a mês

A conta do atraso tem três partes. A multa é cobrada uma vez só e não pode passar de 2% do débito. Convenções antigas que previam 20% não valem mais nesse ponto: o limite do Código Civil, em vigor desde 2003, se aplica às cotas vencidas depois dele, segundo o STJ.

A segunda parte são os juros de mora. Valem os juros fixados na convenção do condomínio. Se ela não fixar nenhum, desde agosto de 2024 entra a taxa legal, criada pela Lei 14.905/2024, que mudou o artigo 1.336.

A taxa legal é a Selic menos a inflação medida pelo IPCA-15, calculada pelo Banco Central todo mês, pela Resolução 5.171 do Conselho Monetário Nacional. Em novembro de 2026, ficou em 0,749583% ao mês. Somadas as taxas de dezembro de 2025 a novembro de 2026, os juros de um ano chegam a 8,84%.

8,84%

foram os juros de mora de um ano pela taxa legal, de dezembro de 2025 a novembro de 2026

Fonte: Banco Central, novembro de 2026

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A terceira parte é a correção monetária. Sem índice na convenção, vale o IPCA, pelo artigo 389 do Código Civil. A inflação oficial somou 4,58% nos 12 meses até setembro de 2026, segundo o IBGE.

Na prática, uma cota de R$ 800 esquecida por um ano custa R$ 927,32. A tabela mostra como cada parte pesa em seis e em doze meses, com a taxa legal e o IPCA oficiais.

A conta muda quando a convenção fixa os próprios juros. Com 1% ao mês, por exemplo, a mesma cota acumularia R$ 96 de juros em um ano, antes da correção. O STJ aceita juros convencionais até acima disso, por isso a primeira providência de quem está em atraso é ler a convenção do prédio.

Da carta de cobrança ao leilão

O síndico tem o dever de cobrar, pelo artigo 1.348 do Código Civil. Não é escolha dele: a cobrança aparece na lista de atribuições da lei, ao lado de fazer o orçamento do ano e prestar contas.

A cobrança costuma começar por aviso, carta ou contato da administradora. Se não houver acordo, o condomínio vai direto à execução. Desde o Código de Processo Civil de 2015, a cota aprovada em convenção ou assembleia e comprovada por documentos é título executivo extrajudicial, pelo artigo 784, inciso X.

Isso encurta o caminho. O condomínio não precisa de uma ação anterior para provar que a dívida existe. O devedor é citado para pagar em três dias, pelo artigo 829, e o mandado já traz a ordem de penhora. As cotas que vencem durante o processo entram automaticamente na conta, pelo artigo 323.

A proteção do bem de família não vale nesse caso. A Lei 8.009/1990 impede a penhora do único imóvel da família na maioria das dívidas, mas abre exceção, no artigo 3º, para contribuições devidas em função do próprio imóvel. O STJ aplica essa exceção às despesas de condomínio há mais de uma década.

O crédito do condomínio também passa na frente de outros. Pela Súmula 478 do STJ, ele tem preferência sobre a hipoteca na hora de dividir o dinheiro do leilão.

Para quem financiou o apartamento, a regra mudou em 2025. Em 12 de março daquele ano, a Segunda Seção do STJ decidiu, no Recurso Especial 2.100.103, que o condomínio pode penhorar o próprio imóvel com alienação fiduciária. Nessa garantia, o banco fica com a propriedade até a última parcela do financiamento imobiliário.

A condição é citar antes o banco, que é o dono formal do imóvel até a quitação. O banco pode pagar a dívida do condomínio e depois cobrá-la do comprador ou desfazer o contrato. Antes dessa decisão, a Terceira Turma do STJ só admitia penhorar os direitos do comprador, e não o apartamento.

Cinco anos para cobrar cada cota

A cobrança tem prazo. Em 2016, no Tema 949, o STJ fixou em cinco anos a prescrição das cotas de condomínio, ordinárias ou extraordinárias, com base no artigo 206 do Código Civil. A tese vale para todos os tribunais do país.

O prazo corre separado para cada boleto, a partir do dia seguinte ao vencimento. Quem deve desde janeiro de 2021, por exemplo, já não pode ser cobrado na Justiça pela cota daquele mês, mas continua exposto a todas as que venceram depois.

Há uma ressalva importante. O prazo volta a contar do zero, uma única vez, quando o juiz manda citar o devedor ou quando ele reconhece a dívida, pelo artigo 202 do Código Civil. Um acordo assinado com a administradora, por exemplo, vale como reconhecimento.

O prazo do condomínio não se confunde com os cinco anos em que uma dívida pode ficar nos cadastros de inadimplentes, tema do guia sobre dívida que caduca. São regras diferentes, com contagens diferentes.

O que o condomínio pode e não pode fazer com quem deve

A lei dá ao condomínio uma restrição direta: quem não está em dia perde o direito de votar e de participar das assembleias, pelo artigo 1.335 do Código Civil. Enquanto não quita a dívida, o condômino não decide sobre o orçamento, a escolha do síndico ou as obras.

Proibir o uso da piscina, do salão de festas ou da academia, porém, é ilegal. A Terceira Turma do STJ decidiu assim em 2016. Em 28 de maio de 2019, a Quarta Turma repetiu o entendimento no Recurso Especial 1.699.022 e anulou a regra interna de um condomínio que barrava uma moradora com R$ 290 mil em atraso.

Relator do caso, o ministro Luis Felipe Salomão afirmou que a lei criou meios “específicos e rígidos” para cobrar a dívida, “sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores”. Para o STJ, o uso das áreas comuns vem da propriedade da unidade, e não de estar com as contas em dia.

Atraso no boleto também não autoriza multa extra além dos 2%. As multas maiores existem para outro tipo de falta, ligada ao comportamento, e seguem uma escada prevista no Código Civil:

• Obra, fachada ou barulhoMulta da convenção de até 5 vezes a cota mensal, pelo artigo 1.336
• Falta repetidaAté 5 vezes a cota, com voto de três quartos dos outros condôminos, pelo artigo 1.337
• Comportamento antissocial10 vezes a cota, até nova decisão da assembleia, pelo mesmo artigo

Numa cota de R$ 800, a multa máxima por comportamento antissocial chega a R$ 8 mil. O STJ resume a lógica dessas regras numa frase do mesmo ministro, publicada pelo tribunal em 2019.

“A harmonia exige espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que deve nortear o comportamento dos condôminos.”

Comprar, herdar ou alugar imóvel com cota em aberto

A dívida de condomínio acompanha o apartamento, e não a pessoa. Pelo artigo 1.345 do Código Civil, quem compra a unidade responde pelos débitos do dono anterior, inclusive multas e juros. O STJ chama isso de obrigação propter rem, expressão latina para “por causa da coisa”.

Por isso, quem negocia um imóvel deve pedir ao síndico ou à administradora, antes do sinal, uma declaração assinada de que não há cotas em aberto. O documento entra no pacote da compra, junto da certidão de matrícula e das guias do ITBI.

Na herança, a lógica é parecida. As cotas atrasadas entram no inventário como dívida do espólio, e os herdeiros respondem até o limite do que receberam. O custo de cartório e de imposto está no guia sobre quanto custa um inventário.

Quem mora de aluguel segue outra regra. O dono responde ao condomínio, e o contrato define o que o inquilino reembolsa. Pela Lei do Inquilinato, salários e encargos trabalhistas dos empregados do prédio, como porteiros e faxineiros, são despesas ordinárias, pagas pelo inquilino, como detalha o guia de direitos do inquilino.

O inquilino também tem voz. Pela Lei 4.591/1964, ele pode votar nas decisões que não envolvem despesas extraordinárias quando o dono do imóvel não vai à assembleia.

Assembleia, orçamento e contas do prédio

O valor da cota nasce do orçamento anual, aprovado em assembleia convocada pelo síndico, pelo artigo 1.350 do Código Civil. Na mesma reunião, ele presta as contas do ano. Se o síndico não convocar, um quarto dos condôminos pode chamar a assembleia; se ela não se reunir, qualquer condômino pode pedir ao juiz que decida.

Desde 2022, a assembleia pode ser feita pela internet, com convocação, debate e voto on-line, desde que a convenção não proíba, pela Lei 14.309/2022. O edital precisa explicar como entrar e como votar.

Cada tipo de decisão exige um número diferente de votos:

• Orçamento e rotinaNa primeira convocação, maioria dos presentes com metade das frações ideais
• Obras úteisMaioria dos condôminos
• Obras de lazer e embelezamentoDois terços dos condôminos
• Mudar a convençãoDois terços dos votos, como para mudar o uso do prédio
• Tirar o síndicoMaioria absoluta da assembleia
• Reparos necessáriosO síndico faz sem autorização prévia

O fim do ano pesa no caixa. Os porteiros, zeladores e faxineiros contratados pelo condomínio recebem o 13º salário em duas parcelas, até 30 de novembro e até 20 de dezembro, pela Lei 4.749/1965. Se o orçamento não reservou esse dinheiro, a assembleia aprova uma cota extra, que segue as mesmas regras de multa, juros e cobrança.

As contas do síndico também passam pela assembleia. Ele deve prestar contas uma vez por ano e sempre que a assembleia exigir, pelo artigo 1.348.

Loteamento fechado e associação de moradores

Em bairros fechados de casas, a regra depende de quem cobra. O condomínio de lotes, incluído no Código Civil pela Lei 13.465/2017, segue as normas do prédio de apartamentos: cota obrigatória, multa de até 2% e cobrança na Justiça.

A associação de moradores é outra figura. Em dezembro de 2020, no Tema 492, o Supremo Tribunal Federal decidiu que ela não pode cobrar taxa de manutenção de quem não é associado. A proibição vale para o período anterior à Lei 13.465/2017 ou a uma lei municipal sobre o tema.

Depois dessa lei, a cobrança vale em dois casos. O primeiro é o de quem já tinha o lote e aderiu à associação. O segundo é o de quem comprou depois do registro, no cartório de imóveis, do ato que criou a obrigação. Quem compra casa nesses loteamentos deve conferir essa anotação na matrícula.

Como negociar a dívida antes do leilão

Quanto mais cedo o acordo, menor a conta. Na execução, o juiz fixa de saída honorários de advogado de 10% sobre a dívida, pagos pelo devedor, pelo artigo 827 do Código de Processo Civil. Quem quita tudo em três dias depois da citação paga metade disso.

1. Peça à administradora o extrato da dívida, cota por cota, com multa, juros e correção separados.
2. Confira se a multa passa de 2%, se os juros seguem a convenção ou a taxa legal e se há cotas vencidas há mais de cinco anos sem cobrança judicial.
3. Faça uma proposta por escrito, com entrada e parcelas que caibam no orçamento, e peça a resposta também por escrito.
4. Se o processo já começou, use o prazo de defesa, de 15 dias. Com depósito de 30% da dívida, mais custas e honorários, a lei permite pagar o resto em até seis parcelas mensais, com juros de 1% ao mês.
5. Pague as cotas novas em dia durante o acordo, porque elas entram automaticamente na execução.
6. No fim, peça a declaração de quitação assinada e guarde todos os comprovantes por cinco anos.

O parcelamento do item 4 está no artigo 916 do Código de Processo Civil. O condomínio é ouvido só sobre os requisitos, e o juiz decide o pedido em cinco dias. Num acordo fechado fora desse rito, o juiz suspende a execução pelo prazo combinado, pelo artigo 922.

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O Banco Central divulga a taxa legal de dezembro na terça-feira, 1º de dezembro de 2026, primeiro dia útil do mês. É a taxa de juros que passa a valer em dezembro para as cotas atrasadas de todo condomínio cuja convenção não fixa juros próprios.

Como calculamos. Os juros somam, em juros simples, as taxas legais do Banco Central dos últimos 6 meses (4,94%) e 12 meses (8,84%) até novembro de 2026. A correção usa o IPCA do IBGE de 6 meses (1,99%) e 12 meses (4,58%) até setembro. Multa e juros incidem sobre o valor corrigido.