Financiamento imobiliário 2026: juro médio fica em 11,31% ao ano e varia por banco

O juro médio do financiamento imobiliário subiu para 11,31% ao ano em setembro, ante 10,37% um ano antes, segundo o Banco Central. Nas linhas com taxas reguladas, que reúnem o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o dinheiro do FGTS, a média foi de 10,94%, contra 14,20% nas taxas de mercado.

A diferença pesa no bolso. Em um financiamento de R$ 280 mil por 30 anos no sistema SAC, baixar os juros de 12% para 11% ao ano poupa R$ 38,1 mil ao longo do contrato. É quase o mesmo que um desconto de 10% num imóvel de R$ 400 mil, que vale R$ 40 mil.

O volume de crédito também cresce. As concessões de financiamento imobiliário a pessoas físicas somaram R$ 206,6 bilhões de janeiro a setembro, 24% acima do mesmo período de 2025, segundo o Banco Central.

R$ 206,6 bi

foi o financiamento imobiliário liberado a pessoas físicas de janeiro a setembro de 2026

Fonte: Banco Central, outubro de 2026

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O salto veio das linhas reguladas, com dinheiro da poupança e do FGTS. Só nelas, os bancos emprestaram R$ 175,1 bilhões até setembro, 35% a mais que um ano antes, enquanto as linhas a taxas de mercado recuaram 16%. Nesse período já valia a mudança de outubro de 2025, quando o Conselho Monetário Nacional (CMN) elevou o teto do imóvel de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.

O presidente da Caixa, Carlos Vieira, anunciou em 10 de outubro de 2025, em São Paulo, a volta do financiamento de até 80% do valor do imóvel no banco. A Caixa respondia por 67,9% do crédito imobiliário do país em junho de 2026, segundo o próprio banco.

Taxas banco a banco em setembro

O Banco Central publica todo mês a taxa média de cada banco nos contratos novos, já com encargos fiscais e operacionais. A tabela abaixo mostra os contratos corrigidos pela Taxa Referencial (TR), a modalidade informada pelo maior número de bancos.

A média de cada banco mistura clientes muito diferentes. Na Caixa, a coluna das linhas reguladas inclui o Minha Casa Minha Vida, com juros a partir de 4% ao ano, o que puxa a média para baixo.

Quem ganha acima do teto do programa deve pedir a taxa do SFH comum no simulador do banco, e não se guiar só pela média.

O próprio Banco Central avisa que a taxa muda de cliente para cliente dentro do mesmo banco. Pesam o valor da entrada, o prazo, a garantia, o histórico de pagamentos e o relacionamento com a instituição. Por isso, a tabela serve para escolher onde pedir simulação, não para prever a taxa final.

Os bancos estaduais Banrisul, Banpará, Banese, Banestes e BRB cobraram taxas médias abaixo das dos grandes bancos privados. Eles atendem quem mora no Rio Grande do Sul, no Pará, em Sergipe, no Espírito Santo e no Distrito Federal.

As cooperativas Sicoob e Sicredi também ficaram abaixo de 11% nas linhas reguladas.

Set/202514,88

Dez/202514,70

Mar/202614,32

Jun/202614,31

Set/202614,20

Fonte: Banco Central, taxa média de juros do financiamento imobiliário a pessoas físicas, outubro de 2026

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TR, IPCA ou parcela fixa

A taxa do contrato é só parte do custo. Na maioria dos financiamentos, o saldo devedor também é corrigido por um índice, e a parcela sobe junto. A TR acumulou 2,0% nos 12 meses até outubro, pelos dados do Banco Central, enquanto a inflação oficial, o IPCA, somou 4,58% em 12 meses até setembro, segundo o IBGE.

O contrato corrigido pela TR é o padrão dos grandes bancos. O índice anda bem abaixo da inflação e oscila pouco, o que dá previsibilidade.

Já o contrato com IPCA tem juros menores no papel: a Caixa cobrou em média 4,84% ao ano nas linhas reguladas com IPCA em setembro, segundo o Banco Central. Em troca, a parcela acompanha a inflação, e um ano de preços altos pesa direto no orçamento.

A terceira opção é o contrato prefixado, sem correção do saldo. A Caixa informou ao Banco Central taxa média de 10,94% ao ano nessa modalidade em setembro.

Pelas regras do CMN, a correção por índice de preços só pode ser mensal em contratos de 36 meses ou mais. A taxa de juros vem escrita no contrato desde o primeiro dia.

SFH até R$ 2,25 milhões, SFI acima disso

O SFH é o sistema com regras fixadas pelo CMN para a casa própria. Pela Resolução 5.255, de 10 de outubro de 2025, aceita imóveis avaliados em até R$ 2,25 milhões.

O valor anterior, de R$ 1,5 milhão, havia sido fixado pelo CMN em 2018. Quem compra acima do teto entra no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), sem limite de juros e sem uso do FGTS.

• Valor do imóvelAté R$ 2,25 milhões, pelo laudo de avaliação do banco
• Juros e encargosCusto efetivo de no máximo 12% ao ano, sem contar seguros e tarifas
• Tarifa de administraçãoAté R$ 25 por mês
• FGTSPode pagar entrada, parte das parcelas ou quitar o saldo
• CartórioDesconto de 50% nos emolumentos da primeira compra de imóvel residencial

Os limites estão na Resolução 4.676 do CMN, e o desconto no cartório, no artigo 290 da Lei de Registros Públicos. As regras completas do saque estão no guia sobre como usar o FGTS na compra. Quem tem renda familiar de até R$ 13 mil deve comparar antes as condições do Minha Casa Minha Vida.

SAC ou Price: a conta em R$ 280 mil

Os dois sistemas pagam a mesma dívida de formas opostas. No Sistema de Amortização Constante (SAC), a parte que abate a dívida é igual todo mês, e a parcela começa alta e cai. Na tabela Price, a parcela é igual do início ao fim, mas nos primeiros anos quase tudo vai para os juros.

O exemplo a seguir é de um imóvel de R$ 400 mil, com entrada de R$ 120 mil e R$ 280 mil financiados em 30 anos, a 12% ao ano. Os valores não incluem a correção pela TR, os seguros nem a tarifa mensal.

O SAC custa R$ 229,9 mil a menos em juros no contrato inteiro. A Price, por outro lado, exige R$ 2,3 mil a menos de renda para aprovar o mesmo crédito. É que o banco mede a capacidade de pagamento pelo maior encargo do contrato, como manda o CMN. No SAC, a maior parcela é a primeira.

A escolha depende do caixa da família hoje. Quem tem renda para a primeira parcela do SAC economiza mais. Quem está no limite consegue o crédito na Price e pode fazer amortizações extras quando sobrar dinheiro, como no 13º salário.

O prazo pesa tanto quanto o sistema. No mesmo exemplo, o SAC em 20 anos começa com parcela de R$ 3.823,53 e cobra R$ 320,2 mil de juros. Em 35 anos, o prazo máximo da Caixa nas linhas com dinheiro da poupança, a primeira parcela cai para R$ 3.323,53, mas os juros sobem para R$ 559,3 mil.

Entrada mínima e o caminho até as chaves

Pelas regras do CMN, o banco pode financiar no máximo 80% do valor de avaliação do imóvel, ou 90% quando o contrato usa o SAC. Cada banco fixa a própria cota dentro desse limite. Na Caixa, a cota é de 80% no SAC e de 70% na Price desde outubro de 2025, segundo o banco.

Na prática, um imóvel avaliado em R$ 400 mil exige entrada de pelo menos R$ 80 mil no SAC da Caixa e de R$ 120 mil na Price. O saldo do FGTS pode cobrir parte dessa entrada. A avaliação feita pelo banco vale mais que o preço combinado com o vendedor: se o laudo sair abaixo, a entrada sobe.

1. Peça simulação em pelo menos três bancos, com o mesmo valor, prazo e sistema de amortização, e compare o custo efetivo total (CET), que soma juros, seguros e tarifas.
2. Separe documentos pessoais, comprovantes de renda dos últimos meses e a declaração do Imposto de Renda, se você declara.
3. Aguarde a análise de crédito, que consulta o Sistema de Informações de Crédito (SCR) do Banco Central e cadastros de bons pagadores.
4. Entregue os documentos do imóvel e do vendedor para a avaliação técnica e a análise jurídica.
5. Assine o contrato no banco: o documento particular tem força de escritura pública, pela Lei 9.514/1997, e dispensa o tabelionato.
6. Pague o ITBI na prefeitura e registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis.
7. O banco libera o dinheiro ao vendedor depois do registro, porque a regra do CMN só permite a liberação após a garantia constituída.

Na compra de imóvel na planta, o contrato com a construtora tem regras próprias de desistência, explicadas no guia sobre distrato de imóvel na planta.

Seguros, tarifas e cartório entram na conta

A parcela tem mais que juros e amortização. Todo financiamento imobiliário inclui dois seguros obrigatórios. O de morte e invalidez permanente (MIP) quita a dívida em caso de morte, e o de danos físicos ao imóvel (DFI) cobre incêndio, desabamento e outros sinistros.

O cliente pode contratar o seguro em outra seguradora. A Súmula 473 do Superior Tribunal de Justiça proíbe o banco de obrigar o mutuário do SFH a fazer o seguro com ele ou com a seguradora que indicar. Como o seguro é pago todo mês durante todo o contrato, vale pedir cotações antes de assinar.

Fora da parcela, entram os custos da compra: o ITBI, cobrado pela prefeitura sobre o valor do imóvel, e o registro no cartório, com tabela fixada por cada estado.

Amortizar, trocar de banco ou renegociar

O Código de Defesa do Consumidor garante o direito de pagar a dívida antes do prazo, no todo ou em parte, com redução proporcional dos juros.

No exemplo de R$ 280 mil no SAC, uma amortização extra de R$ 20 mil no 12º mês encerra o contrato 25 meses antes. A economia é de R$ 63,7 mil em juros, com o valor abatido do prazo. Abater do prazo economiza mais do que reduzir o valor da parcela.

A portabilidade leva o contrato para outro banco que ofereça juros menores. Pela Resolução 5.057 do CMN, os custos de troca de informações e de transferência do dinheiro entre os bancos não podem ser repassados ao cliente. O novo contrato não pode ter valor maior que o saldo devedor nem prazo maior que o restante do contrato original.

Quem atrasa precisa agir rápido, porque o imóvel é a garantia da dívida pela alienação fiduciária. A Lei 9.514/1997, com as mudanças de 2023, fixa os prazos:

• Prazo para pagar após a intimação do cartório15 dias
• Averbação da perda do imóvel em nome do banco30 dias depois do fim desse prazo
• Até a averbaçãoO devedor pode pagar as parcelas vencidas e as despesas, e o contrato continua
• LeilãoEm até 60 dias depois da consolidação, com segundo leilão se o primeiro não alcançar o valor do imóvel

Antes de chegar à intimação, a saída é renegociar com o banco, pedindo pausa, novo prazo ou uso do FGTS para cobrir até 80% das prestações por 12 meses. Reclamações sobre cobrança ou atendimento podem ser registradas no Banco Central, pelo telefone 145, e no consumidor.gov.br.

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O crédito imobiliário muda de novo no começo do ano. Em 1º de janeiro de 2027, entram em vigor novas regras do modelo de uso da poupança no financiamento da casa própria, previstas na Resolução 5.255 do CMN.