ITBI por capital em 2026: tabela de alíquotas vai de 2% em 14 capitais a 4% em Fortaleza

Catorze capitais cobram 2% de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em 2026, segundo as prefeituras. Oito cobram 3%, Curitiba cobra 2,7%, e Fortaleza chega a 4%, pelas leis municipais em vigor em novembro.

Para quem vai comprar, a diferença aparece já na escritura. Um apartamento de R$ 500 mil paga R$ 10 mil de ITBI em Brasília ou em Goiânia, R$ 13,5 mil em Curitiba e R$ 15 mil em São Paulo. Em Fortaleza, a conta chega a R$ 20 mil, ou R$ 10 mil se o imposto for pago antes da escritura.

4%

é a alíquota de ITBI de Fortaleza, a maior entre as capitais, que cai para 2% com pagamento antecipado

Fonte: Secretaria Municipal das Finanças de Fortaleza, novembro de 2026

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O ITBI é municipal. O artigo 156 da Constituição dá a cada cidade o poder de cobrar o imposto quando um imóvel muda de dono por compra, permuta ou outro negócio pago. Cada câmara municipal fixa a própria alíquota. A reforma tributária dos imóveis não mexeu nisso: a Emenda Constitucional 132/2023 manteve o ITBI com os municípios.

Sem a guia paga, o cartório não lavra a escritura nem registra a venda. Por isso, o imposto entra na conta de qualquer compra, junto com os emolumentos do tabelião e do registro de imóveis.

Fortaleza20.000

São Paulo15.000

Rio de Janeiro15.000

Curitiba13.500

Brasília10.000

Manaus10.000

Fonte: leis e portais de tributos das prefeituras, novembro de 2026

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Alíquota do ITBI nas 27 capitais em 2026

A tabela reúne a alíquota geral do ITBI de cada capital e os principais descontos, como o do financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Os dados vêm das leis municipais e dos portais de tributos das prefeituras, consultados em 2 de novembro de 2026. O traço indica que não há redução geral publicada no portal da prefeitura.

Em Boa Vista, Macapá e Maceió, a alíquota em vigor não aparece nas páginas de serviço das prefeituras consultadas pelo Ouviram. Nessas cidades, o percentual sai na própria guia, emitida pela secretaria de Fazenda ou de Finanças depois do pedido de lançamento.

No mapa do país, o Centro-Oeste é o mais homogêneo: as quatro capitais cobram 2%. No Norte, as capitais com alíquota publicada também cobram 2%.

O Nordeste tem o maior contraste, de 2% em Aracaju, São Luís e Teresina a 4% em Fortaleza. No Sudeste, Vitória cobra 2% e as outras três capitais, 3%. No Sul, há uma alíquota diferente em cada capital: 2% em Florianópolis, 2,7% em Curitiba e 3% em Porto Alegre.

Algumas reduções são temporárias e mudam a conta de um ano para outro. O Recife cobrou 2% em cota única no fim de 2025, pela Lei 19.452/2025. A lei previa a redução até 31 de dezembro e permitia a prorrogação por portaria da Secretaria de Finanças.

O texto da lei dizia que a alíquota ficava “reduzida a 2,0% (dois por cento)” no “caso de recolhimento em cota única”. Fora desse período, vale o Código Tributário do Recife: 3%, ou 1,8% para quem pede o lançamento até 180 dias depois do contrato.

A maior economia no ITBI está nas regras para quem financia ou compra a primeira moradia. Elas mudam muito de uma capital para outra. Em São Paulo, Fortaleza, Porto Alegre, Florianópolis, Cuiabá, Campo Grande, Palmas e Rio Branco, a parte financiada paga 0,5%, com tetos que variam.

Em Belém, o imposto cai para 1% na compra pelo SFH ou com FGTS; no Recife, para 1% sobre até R$ 500 mil financiados pelo SFH.

Belo Horizonte reduz o imposto pela metade, pela Lei 10.692/2013, quando a base de cálculo não passa de R$ 254.292,79. As condições, segundo a prefeitura:

• Quem podeComprador que não tem outro imóvel
• Tipo de imóvelCasa, apartamento ou barracão de padrão de acabamento simples, o P1
• UsoResidencial
• Teto da baseR$ 254.292,79 em 2026

No Distrito Federal, a primeira venda de um imóvel novo paga 1% desde 1º de janeiro de 2025. A Lei distrital 7.635/2024 também baixou a alíquota geral de 3% para 2%.

Em Curitiba, o programa Curitiba de Volta ao Centro foi regulamentado em 2026 para imóveis da região central. Segundo a prefeitura, ele prevê ITBI de 1% para famílias com renda de até três salários mínimos e de 2% para renda de três a seis salários mínimos.

Há também isenções ligadas a programas habitacionais. Porto Velho isenta a primeira venda de unidades de empreendimentos habitacionais de interesse social, e São Luís também isenta a habitação de interesse social. João Pessoa isenta famílias com renda de até dois salários mínimos que compram imóvel popular com menos de 60 metros quadrados em programa habitacional.

Em Boa Vista, os imóveis do Minha Casa, Minha Vida até a faixa 2 são isentos de ITBI, pelo Decreto municipal 31/2024.

Como calcular o ITBI e quando pagar a guia

A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, que a Lei Complementar 227/2026 define como o preço de uma venda à vista em condições normais de mercado. A lei, sancionada em 13 de janeiro de 2026, mudou o artigo 38 do Código Tributário Nacional e permitiu às prefeituras estimar esse valor por critérios técnicos.

Na prática, cada capital aplica a regra de um jeito. São Paulo usa o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência fornecido pela prefeitura. Porto Alegre, Porto Velho e Fortaleza também cobram sobre o maior valor entre o do contrato e a avaliação oficial.

Em Belo Horizonte, o valor declarado presume-se verdadeiro, mas pode ser trocado depois de processo administrativo, segundo a prefeitura.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou em fevereiro de 2022, no Tema 1.113, que a base é o valor do imóvel em condições normais de mercado. Ela não se prende à base do IPTU. O valor declarado pelo comprador presume-se verdadeiro, e a prefeitura não pode arbitrar antes um valor de referência fixado só por ela.

Decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo em 2026 mantiveram essa regra mesmo depois da nova lei.

Para chegar ao valor da guia, siga esta ordem:

1. Confira a alíquota da cidade na tabela acima ou no portal de tributos da prefeitura.
2. Compare o preço pago com o valor venal informado pela prefeitura para o imóvel.
3. Se houver financiamento pelo SFH, separe a parte financiada, que paga a alíquota menor até o teto da cidade.
4. Multiplique cada parte pela alíquota correspondente e some os resultados.
5. Se o valor da guia passar do preço de mercado, peça revisão antes de pagar.

Por exemplo, um apartamento de R$ 600 mil em São Paulo, comprado com R$ 400 mil financiados pelo SFH, paga 0,5% sobre R$ 120.968,00, ou R$ 604,84. Os R$ 479.032,00 restantes pagam 3%, ou R$ 14.370,96. O total fica em R$ 14.975,80, ante R$ 18 mil numa compra à vista.

No Rio de Janeiro, quem discorda do valor sugerido pela prefeitura pode pedir a revisão do valor venal antes de pagar a guia, em serviço da Secretaria Municipal de Fazenda. A cidade cobra 3% desde 1º de janeiro de 2018, pela Lei 6.250/2017; até então, a alíquota era de 2%.

O ITBI costuma ser pago antes da escritura. Em Belo Horizonte, a guia deve ser quitada antes da lavratura no tabelionato ou, no contrato particular, antes do registro, segundo a prefeitura. Manaus inverteu a ordem em 2019: pela Lei 2.571/2019, o imposto de 2% vence depois do registro, mas cai para 1,8% se for pago antes da escritura.

Pela jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (STF), o ITBI só é devido com a transferência efetiva da propriedade, que ocorre no registro de imóveis. O tribunal reafirmou a regra em fevereiro de 2021, no Tema 1.124. Em agosto de 2022, aceitou um recurso da Prefeitura de São Paulo e vai julgar de novo o caso da cessão de direitos.

Algumas capitais dão desconto a quem paga antes. Fortaleza cobra 2% em vez de 4%. O Recife cobra 1,8% em vez de 3%, e Teresina, 1,8% em vez de 2%, quando o pedido chega até 180 dias depois do contrato.

A LC 227/2026 chegou a tratar do momento da cobrança. O projeto aprovado pelo Congresso criava o artigo 35-A no Código Tributário Nacional, para autorizar municípios a antecipar o pagamento do ITBI. O artigo foi vetado na sanção, e o Congresso ainda pode analisar o veto.

• 5 de outubro de 1988A Constituição entrega o ITBI aos municípios, no artigo 156
• agosto de 2020O STF limita a imunidade na integralização ao valor do capital, no Tema 796
• fevereiro de 2021O STF decide que o ITBI só nasce com o registro do imóvel, no Tema 1.124
• agosto de 2022O STF reabre o Tema 1.124 para julgar de novo a cessão de direitos
• fevereiro de 2022O STJ fixa o valor real da compra como base do imposto, no Tema 1.113
• 13 de janeiro de 2026A LC 227/2026 redefine o valor venal; a antecipação do pagamento é vetada
• 19 de outubro de 2026O STF estende a imunidade na integralização às empresas imobiliárias, no Tema 1.348

ITBI na holding familiar depois do Tema 1.348

O STF decidiu em 19 de outubro de 2026, no Tema 1.348, que a transferência de imóveis para o capital de uma holding familiar não paga ITBI. A regra vale mesmo quando a empresa vive de comprar, vender ou alugar imóveis. O benefício tem como teto o valor do capital integralizado e não protege casos de simulação ou fraude à lei.

O artigo 156 da Constituição, no parágrafo 2º, livra do imposto o imóvel que entra no capital de uma empresa. O mesmo trecho traz uma ressalva para empresas de atividade imobiliária, e muitas prefeituras a aplicavam também à integralização. Com base nela, cobravam ITBI das holdings patrimoniais que recebiam imóveis para alugar.

A maioria do plenário acompanhou o relator, ministro Edson Fachin, presidente do STF. Pela tese, a imunidade é “incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária”, “ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei”. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, segundo o tribunal.

O limite do capital, fixado no Tema 796 em 2020, continua valendo. Se um imóvel de mercado de R$ 2 milhões entra na empresa por R$ 1 milhão de capital, a prefeitura pode cobrar ITBI sobre a diferença. Com os 3% de São Paulo, seriam R$ 30 mil.

A conta completa, com Imposto de Renda e custos de manter a empresa, está no guia sobre holding familiar em 2026.

Depois da integralização, a doação das cotas aos filhos não paga ITBI. Ela paga o imposto estadual sobre herança e doação, com alíquotas de 1% a 8% conforme o estado, como mostra a tabela do ITCMD por estado.

Quem vende o imóvel não paga ITBI, mas pode dever Imposto de Renda sobre o lucro. As isenções estão no guia do imposto sobre venda de imóvel.

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A guia do ITBI sai no portal de tributos da prefeitura onde fica o imóvel. O pedido leva a matrícula do cartório, os dados de comprador e vendedor e o valor do negócio. Na capital paulista, a declaração é feita no site da Secretaria Municipal da Fazenda, e as dúvidas vão para a central 156.

Como calculamos. As alíquotas vêm das leis municipais e das páginas de serviço das 27 prefeituras, consultadas em 2 de novembro de 2026. Os exemplos aplicam a alíquota geral de cada capital a um imóvel de R$ 500 mil e, em São Paulo, a regra do SFH a R$ 400 mil financiados.