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Fundos imobiliários que pagam dividendos mensais continuam isentos de IR com 100 cotistas
A Lei 15.270/2025, que criou o imposto mínimo para quem ganha mais de R$ 600 mil por ano, deixou de fora da conta esse tipo de renda.
O rendimento mensal pago pelos fundos imobiliários segue isento de imposto de renda para pessoa física em 2026, pela Lei 11.033/2004. A condição é o fundo ter ao menos 100 cotistas e cotas negociadas só em bolsa. A 1% ao mês, R$ 100 mil aplicados rendem R$ 1 mil mensais.
O mercado chama esse pagamento de dividendo, mas a lei usa a palavra rendimento. Ele sai do aluguel dos imóveis e dos juros dos títulos que o fundo tem na carteira. Desde 2025, duas decisões em Brasília mexeram com esse dinheiro, e nenhuma tirou a isenção de quem segue as regras.
A Medida Provisória 1.303/2025, que alterava a tributação de aplicações financeiras, perdeu a vigência em 8 de outubro de 2025 sem ser votada. Depois, a Lei 15.270/2025 criou um imposto mínimo para altas rendas e deixou de fora os rendimentos dos fundos imobiliários que cumprem as condições de isenção.
- Nome na leiRendimento distribuído (no mercado, dividendo)
- FrequênciaMensal na maioria dos fundos em bolsa, quando o regulamento prevê
- Mínimo distribuído95% do lucro em caixa, apurado por semestre
- IR do rendimentoIsento para pessoa física, nas condições da Lei 11.033/2004
- IR na venda com lucro20% do ganho, pago pelo investidor por DARF
- Garantia do FGCNão tem
- Quem fiscalizaComissão de Valores Mobiliários (CVM)
A tabela abaixo mostra quanto é preciso aplicar para cada renda mensal, conforme o rendimento do fundo. É uma conta simples: a renda desejada dividida pela taxa mensal. Ela não considera a oscilação do preço das cotas nem eventuais custos da corretora.
| Rendimento ao mês | Para R$ 1 mil por mês | Para R$ 5 mil por mês | Para R$ 10 mil por mês |
|---|---|---|---|
| 0,70% | R$ 142,9 mil | R$ 714,3 mil | R$ 1,43 milhão |
| 0,80% | R$ 125,0 mil | R$ 625,0 mil | R$ 1,25 milhão |
| 0,90% | R$ 111,1 mil | R$ 555,6 mil | R$ 1,11 milhão |
| 1,00% | R$ 100,0 mil | R$ 500,0 mil | R$ 1,00 milhão |
| 1,10% | R$ 90,9 mil | R$ 454,5 mil | R$ 909,1 mil |
| 1,20% | R$ 83,3 mil | R$ 416,7 mil | R$ 833,3 mil |
Fonte: cálculo sobre taxas de referência; rendimentos isentos de IR pela Lei 11.033/2004, novembro de 2026.
Como o fundo imobiliário paga dividendos todo mês
O fundo imobiliário paga rendimento mensal porque a Lei 8.668/1993, com redação da Lei 9.779/1999, obriga a distribuição de ao menos 95% do lucro que entrou em caixa. O lucro é apurado nos balanços de 30 de junho e 31 de dezembro. A lei fixa o semestre, e o regulamento de cada fundo pode prever pagamentos mensais.
Na prática, a maioria dos fundos negociados na bolsa repassa o dinheiro todo mês. Regime de caixa quer dizer que entra na conta só o aluguel ou o juro que de fato foi recebido, não o que ainda vai vencer. Por isso o valor por cota muda de um mês para outro.
Três datas organizam cada pagamento. O fundo as divulga em aviso aos cotistas, publicado nos sistemas da B3 e da CVM:
- Data comÚltimo dia para ter a cota e ganhar o direito ao rendimento do mês
- Data exDia seguinte; quem compra a partir dele não recebe aquele pagamento
- Data de pagamentoDia em que o dinheiro cai na conta da corretora
Quem tem a cota no fechamento do pregão da data com recebe, mesmo que venda no dia seguinte. É comum o preço da cota cair na data ex mais ou menos no valor do rendimento, porque o dinheiro já saiu do fundo. Comprar na véspera só para receber não costuma gerar ganho extra.
O valor anunciado depende do que o fundo tem na carteira. Os fundos de tijolo, donos de galpões, lajes de escritório, shoppings e hospitais, vivem do aluguel; imóvel vazio ou inquilino atrasado reduz o repasse.
Os fundos de papel aplicam em certificados de recebíveis imobiliários (CRI), títulos de dívida corrigidos pela inflação ou pelo CDI, e pagam mais quando esses índices sobem.
Também conta a reserva. Como a regra dos 95% é semestral, o gestor pode segurar parte do caixa num mês e soltar em outro, para deixar o rendimento mais estável. O regulamento e os relatórios mensais mostram como cada fundo faz essa gestão.
- 21 de novembro de 2005A Lei 11.196 cria a isenção de IR para o rendimento de fundo imobiliário pago à pessoa física
- 29 de março de 2021A Lei 14.130 cria o Fiagro, fundo do agronegócio, e o põe no mesmo artigo de isenção do FII
- 12 de dezembro de 2023A Lei 14.754 eleva o mínimo de 50 para 100 cotistas e limita o peso de pessoas ligadas
- 11 de junho de 2025O governo edita a Medida Provisória 1.303, que alterava a tributação de aplicações financeiras
- 8 de outubro de 2025A MP 1.303 perde a vigência sem votação, e a isenção dos fundos fica como estava
- 26 de novembro de 2025A Lei 15.270 cria o imposto mínimo de altas rendas e exclui o rendimento isento de FII
- Janeiro de 2026Começa a valer o imposto mínimo, com retenção de 10% sobre dividendos de empresas acima de R$ 50 mil por mês
Imposto sobre dividendos de fundos imobiliários em 2026
O rendimento de fundo imobiliário é isento de imposto de renda para a pessoa física, na fonte e na declaração anual, pelo artigo 3º da Lei 11.033/2004. A regra atual tem a redação da Lei 14.754/2023. Em novembro de 2026, as condições são quatro, e todas precisam valer ao mesmo tempo:
- As cotas são negociadas só em bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado.
- O fundo tem no mínimo 100 cotistas.
- O investidor tem menos de 10% das cotas e direito a no máximo 10% dos rendimentos.
- O investidor e pessoas ligadas a ele, como parentes até o segundo grau, somam menos de 30% das cotas.
Um fundo novo tem 180 dias, contados da primeira integralização de cotas, para chegar aos 100 cotistas. Se depois cair abaixo do mínimo, tem 30 dias para voltar, segundo a mesma lei. Fora dessas condições, o rendimento paga 20% de imposto de renda retido na fonte, pela Lei 8.668/1993.
100 cotistas
é o número mínimo que o fundo imobiliário precisa ter para o rendimento ser isento
Fonte: Lei 11.033/2004, com redação da Lei 14.754/2023
A novidade de 2026 é a Lei 15.270/2025, de 26 de novembro de 2025. Ela criou duas cobranças para altas rendas. A primeira, desde janeiro de 2026, é uma retenção de 10% na fonte sobre lucros e dividendos acima de R$ 50 mil num mês. Ela vale para o que uma mesma pessoa jurídica paga a uma mesma pessoa física.
O fundo imobiliário, pela Lei 8.668/1993, é um condomínio de investidores sem personalidade jurídica, e não uma empresa que distribui lucros. A segunda cobrança da nova lei é a tributação mínima anual de quem recebe mais de R$ 600 mil no ano, com apuração na declaração de 2027.
Nessa conta anual, o artigo 16-A da Lei 9.250/1995, incluído pela Lei 15.270/2025, deixa de fora os rendimentos dos fundos imobiliários isentos. São os fundos com cotas só em bolsa ou balcão e com ao menos 100 cotistas. A mesma exclusão vale para o Fiagro. Na prática, o rendimento isento continua isento também para quem tem renda alta.
O lucro na venda das cotas é outra história. Quem vende acima do preço de compra paga 20% sobre o ganho líquido, como manda a Lei 8.668/1993. A Receita Federal trata a operação como a venda de ações em bolsa. O próprio investidor calcula e paga por DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.
Há duas diferenças em relação às ações. Nas cotas de fundo imobiliário não existe a isenção para vendas de até R$ 20 mil no mês, que vale só para ações. E o prejuízo numa venda pode abater lucros futuros com cotas de fundos imobiliários, segundo as regras da Receita Federal.
| Situação em novembro de 2026 | Imposto para pessoa física |
|---|---|
| Rendimento de fundo em bolsa com 100 ou mais cotistas | Isento |
| Rendimento para quem tem 10% ou mais das cotas | 20% na fonte |
| Rendimento de fundo fora das condições da lei | 20% na fonte |
| Rendimento isento na tributação mínima de altas rendas | Fica fora da base |
| Lucro na venda das cotas | 20% do ganho, por DARF |
| Prejuízo na venda | Não paga e pode abater lucro futuro |
Fonte: Lei 11.033/2004, Lei 8.668/1993, Lei 15.270/2025 e Receita Federal, novembro de 2026.
Os detalhes da declaração anual, com as fichas de bens e de rendimentos isentos, estão no guia do fundo imobiliário e o imposto. As demais aplicações e suas alíquotas estão no quadro do imposto sobre investimentos.
Quanto investir para receber R$ 1 mil, R$ 5 mil e R$ 10 mil por mês
Para receber R$ 1 mil por mês de fundos imobiliários, é preciso aplicar cerca de R$ 100 mil num fundo que pague 1% ao mês sobre o preço da cota. Para R$ 5 mil, cerca de R$ 500 mil; para R$ 10 mil, perto de R$ 1 milhão, sempre com rendimento isento de imposto de renda.
O rendimento real fica abaixo ou acima dessa referência conforme o fundo e o momento.
Nos informes mensais enviados à CVM de julho a setembro de 2026, o rendimento mediano dos fundos mais negociados ficou perto de 1% ao mês sobre o preço de 26 de outubro na B3. Os de papel pagaram mais, e os de tijolo ficaram perto de 0,9%, como detalha a conta de quanto investir em FII.
Esse percentual sobe quando a cota fica mais barata e cai quando ela sobe, porque o valor pago em reais não muda na mesma hora. O IFIX, índice da B3 que mede o desempenho médio das cotas, caiu 8,62% entre 23 e 30 de outubro de 2026, de 3.990,57 para 3.646,62 pontos. No ano, a queda era de 3,41%.
Fonte: B3, outubro de 2026
Uma queda do preço não reduz sozinha o rendimento de quem já tem as cotas: o aluguel e os juros continuam entrando no caixa do fundo. Ela muda a conta de quem vai comprar agora, que paga menos por cota pelo mesmo repasse. Também reduz o patrimônio de quem precisar vender.
A comparação com a renda fixa ajuda a medir o risco.
A Selic está em 13,75% ao ano até a reunião do Copom desta semana, segundo o Banco Central. Nesse nível, um CDB que paga 100% do CDI rende cerca de 0,91% ao mês, já descontado o imposto de 15% para prazos acima de dois anos.
Para tirar R$ 1 mil por mês dele, seriam necessários cerca de R$ 109,7 mil.
A diferença está na garantia e na estabilidade. O CDB tem cobertura do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) até R$ 250 mil por CPF e por instituição, e o valor aplicado não oscila na bolsa. O fundo imobiliário não tem essa garantia, mas o rendimento é isento e pode acompanhar a correção dos aluguéis ao longo dos anos.
Se você tem R$ 50 mil guardados e aplica num fundo que paga 0,9% ao mês, recebe cerca de R$ 450 mensais, sem desconto de imposto de renda. O valor equivale a 27,8% do salário mínimo de 2026, de R$ 1.621,00.
O dividendo mensal de fundo imobiliário não é garantido. O valor depende do aluguel recebido, dos juros dos títulos e das despesas, e a cota oscila na bolsa todos os dias.
O mercado é grande e diverso. Em setembro de 2026, 449 fundos negociados em bolsa e com ao menos 100 cotistas somavam R$ 273,9 bilhões de patrimônio, segundo os informes mensais enviados à CVM. Os mesmos informes registravam 14,4 milhões de posições de pessoas físicas, somando os cotistas de cada fundo.
R$ 273,9 bilhões
era o patrimônio somado dos fundos imobiliários em bolsa com ao menos 100 cotistas em setembro de 2026
Fonte: CVM, informes mensais de setembro de 2026
Os riscos mais comuns mudam conforme o tipo de fundo. Nos de tijolo, pesam a vacância, que é o espaço sem inquilino, e o atraso no aluguel. Nos de papel, pesa a inadimplência de quem emitiu os certificados. Em todos, a cota pode valer menos na hora da venda do que na hora da compra.
Antes de comprar, os documentos públicos do fundo ajudam a separar a renda recorrente de um pagamento pontual. Estes passos usam só informações que o próprio fundo envia à CVM e à B3:
- Procure o fundo pelo nome ou pelo CNPJ no sistema de consulta de fundos da CVM.
- Leia no regulamento em que o fundo pode investir, qual é a taxa de administração e com que frequência paga rendimentos.
- Confira no informe mensal o número de cotistas, que precisa ser de pelo menos 100 para manter a isenção.
- Compare os rendimentos dos últimos 12 meses, para ver se o valor por cota é estável ou depende de vendas de imóveis.
- Veja nos relatórios do gestor a lista de imóveis ou de títulos, os principais inquilinos e o espaço vago.
Dividir o dinheiro entre vários fundos e entre tijolo e papel reduz o efeito de um problema isolado. Quem precisa do dinheiro em pouco tempo deve lembrar que não existe resgate no fundo imobiliário: a saída é vender as cotas na bolsa, pelo preço do dia.
Para quem começa, o caminho é abrir conta numa corretora autorizada pelo Banco Central e pela CVM. As cotas são compradas pelo código de negociação, formado por quatro letras e o número 11. O lote mínimo é de uma cota.
O Copom divulga na quarta-feira, 4 de novembro de 2026, no início da noite, a nova meta da Selic. É a taxa que serve de comparação para o rendimento dos fundos imobiliários. A próxima e última reunião do ano será em 8 e 9 de dezembro, segundo o calendário do Banco Central.
Como calculamos. O rendimento mediano divide a média mensal paga por cota de julho a setembro, nos informes à CVM, pelo preço de fechamento na B3 em 26 de outubro de 2026. Entram os fundos com mais de R$ 1 milhão negociados em setembro. O número de fundos e o patrimônio somam os informes de setembro de fundos com cotas em bolsa e ao menos 100 cotistas.
Como citar: Ouviram (2 nov. 2026). «Fundos imobiliários que pagam dividendos mensais continuam isentos de IR com 100 cotistas». ouviram.com.br/economia/fundos-imobiliarios-dividendos-mensais-como-funciona-imposto
Os dados, tabelas e gráficos próprios do Ouviram podem ser reutilizados sob a licença CC BY 4.0, com crédito ao Ouviram. Textos e fotos não estão incluídos.
Perguntas frequentes
Quanto rende R$ 10 mil em fundo imobiliário por mês?
A 1% ao mês, R$ 10 mil rendem R$ 100 por mês, isentos de imposto de renda para pessoa física. A 0,8%, o valor cai para R$ 80. O rendimento muda todo mês, conforme o caixa de cada fundo.
Qual o valor mínimo para investir em fundo imobiliário?
A lei não fixa valor mínimo. Na bolsa, a compra mínima é de uma cota, pelo preço do momento, mais os custos da corretora e da B3, quando houver.
Empresa tem isenção no rendimento de fundo imobiliário?
Não. A isenção do artigo 3º da Lei 11.033/2004 vale só para pessoa física. Para pessoa jurídica, o rendimento distribuído tem retenção de 20% na fonte, pela Lei 8.668/1993.
Fundo imobiliário tem come-cotas?
Não. O come-cotas, antecipação de imposto de renda cobrada em maio e novembro, não alcança os fundos imobiliários. O imposto aparece só na venda das cotas com lucro, à alíquota de 20%.
Onde cai o dividendo do fundo imobiliário?
O rendimento é creditado na conta da corretora em que as cotas estão guardadas, na data de pagamento informada pelo fundo. De lá, o investidor pode transferir o dinheiro para a conta no banco ou comprar novas cotas.
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1. Qual é a parte mínima do lucro em caixa que o fundo imobiliário precisa distribuir?
A Lei 8.668/1993, com redação da Lei 9.779/1999, exige a distribuição de ao menos 95% do lucro apurado pelo regime de caixa, com balanço semestral.
2. Quantos cotistas o fundo precisa ter para o rendimento ser isento?
A Lei 14.754/2023 elevou o mínimo de 50 para 100 cotistas no artigo 3º da Lei 11.033/2004, que trata da isenção para pessoa física.
3. Qual é o imposto sobre o lucro na venda de cotas de FII?
O ganho líquido na venda de cotas de fundo imobiliário paga 20%, pela Lei 8.668/1993 e pelas regras da Receita Federal para renda variável.
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