Quanto investir em FII para ter renda: R$ 96 mil pagam R$ 1 mil por mês, isentos de IR

Quem aplica cerca de R$ 96 mil em fundos imobiliários (FII) recebe R$ 1 mil por mês isentos de imposto de renda, na mediana dos fundos mais negociados. A conta usa os rendimentos de julho a setembro de 2026 informados à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e os preços da B3 de 26 de outubro.

Para R$ 10 mil por mês, o valor sobe para R$ 959.700. O tipo de fundo pesa. Os de papel, que compram títulos de dívida imobiliária, pedem menos dinheiro para a mesma renda do que os de tijolo, donos de prédios, galpões e shoppings.

A renda do fundo imobiliário não é garantida. Ela sai do aluguel e dos juros que o fundo recebe e muda de um mês para o outro. Já o CDB e a LCI pagam o combinado, e o Tesouro paga o cupom definido pelo Tesouro Nacional.

Na tabela, o CDB e a LCI seguem o CDI de 13,65% ao ano, publicado pelo Banco Central, mantido constante. Na LCI, os 90% valem sobre a taxa de cada dia útil.

1,22%

foi o rendimento mensal mediano dos fundos de papel sobre o preço em bolsa de 26 de outubro

Fonte: CVM e B3, julho a setembro de 2026

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Para quem já tem o dinheiro, a pergunta inversa é quanto cai na conta todo mês. A tabela abaixo mostra a renda mensal líquida de R$ 100 mil, R$ 500 mil e R$ 1 milhão, já sem imposto de renda nas aplicações tributadas.

No CDB, a conta usa o imposto de 15%, a alíquota de quem fica mais de dois anos; nos primeiros 24 meses, o imposto vai de 22,5% a 17,5%. No Tesouro, o cupom cai na conta a cada seis meses, em maio e novembro, e a tabela mostra a média por mês, também com 15% de imposto.

Papel ou tijolo: quanto cada tipo de fundo pagou em 2026

Os fundos imobiliários de papel pagaram, na mediana, de 0,99% a 1,08% ao mês sobre o valor patrimonial da cota entre julho e setembro de 2026. Os de tijolo pagaram de 0,61% a 0,67%. Os números vêm dos informes mensais à CVM dos fundos com cotas na B3 e ao menos 100 cotistas.

Papel, julho1,08

Papel, agosto1,01

Papel, setembro0,99

Tijolo, julho0,64

Tijolo, agosto0,61

Tijolo, setembro0,67

Fonte: CVM, informes mensais de julho a setembro de 2026

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O informe à CVM calcula o rendimento sobre o valor patrimonial, e não sobre o preço da bolsa. A diferença conta, porque a maior parte das cotas vale menos na B3 do que o patrimônio declarado.

Em 30 de setembro, a mediana da relação entre preço e valor patrimonial, o chamado P/VP, era de 0,84 em todos os fundos e de 0,79 nos de tijolo.

Na prática, quem compra uma cota abaixo do valor patrimonial recebe uma renda maior sobre o que pagou. Por isso o rendimento sobre o preço de 26 de outubro fica acima do número do informe: 1,22% ao mês nos fundos de papel e 0,90% nos de tijolo.

Fundo de papel aplica sobretudo em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), títulos de dívida ligados a financiamentos e aluguéis. Boa parte deles paga juros atrelados ao CDI ou à inflação. Com a Selic em 13,75% ao ano, definida pelo Banco Central, a renda desses fundos acompanha os juros altos.

Fundo de tijolo vive do aluguel de prédios de escritórios, galpões de logística, shoppings, hospitais e escolas. Os contratos costumam ser corrigidos uma vez por ano por um índice de inflação, como define cada contrato. A renda depende de os imóveis estarem ocupados e de os inquilinos pagarem em dia.

O mercado ficou grande. Em setembro de 2026, 449 fundos com cotas em bolsa e ao menos 100 cotistas somavam patrimônio de R$ 273,9 bilhões, segundo os informes à CVM. Juntos, registravam 14,4 milhões de posições de pessoas físicas, contando uma vez em cada fundo o investidor que tem cotas de vários.

O tombo do IFIX, a Selic e o Tesouro IPCA+

O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), da B3, caiu 5,68% em 26 de outubro de 2026, de 3.990,57 para 3.763,90 pontos. Foi o primeiro pregão depois do 2º turno da eleição presidencial. Com a queda, o índice acumula baixa de 0,30% em 2026, segundo a B3.

A queda foi geral. Os 72 fundos com mais de R$ 1 milhão em negócios em 23 de outubro fecharam o dia 26 em baixa, pelos boletins de cotações da B3. O recuo mediano foi de 6,02%. No mesmo pregão, a Ptax do dólar subiu 9,19%, para R$ 5,5007, segundo o Banco Central.

5,68%

foi a queda do IFIX em 26 de outubro, de 3.990,57 para 3.763,90 pontos

Fonte: B3, 26 de outubro de 2026

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O IFIX é um índice de retorno total, explica a B3: soma a variação das cotas e os rendimentos distribuídos. De 27 de outubro de 2025 a 26 de outubro de 2026, o índice subiu só 5,05%, sinal de que a queda das cotas consumiu boa parte da renda.

O CDI, referência da renda fixa, acumulou 14,27% de 27 de outubro de 2025 a 23 de outubro de 2026, último dado da série do Banco Central.

Para quem compra agora, a conta ficou mais favorável. Com as cotas mais baratas, o rendimento mediano sobre o preço subiu de 0,99% para 1,04% ao mês entre os preços de 23 e de 26 de outubro. É por isso que R$ 96 mil bastam hoje para R$ 1 mil por mês.

A Selic é a outra peça da conta. O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central decide a taxa de novo em 4 de novembro. No Boletim Focus de 23 de outubro, colhido antes do 2º turno, a mediana do mercado previa Selic de 13,25% no fim de 2026. Para o fim de 2027, a projeção era de 11,75%.

“A magnitude total do ciclo de calibração será estabelecida à luz de novas informações visando assegurar a convergência da inflação à meta”

Quando a Selic cai, a renda dos CRI atrelados ao CDI diminui junto, e o mesmo vale para o CDB e a LCI pós-fixados. O Tesouro IPCA+ e os títulos prefixados fazem o oposto: travam a taxa do dia da compra até o vencimento.

O Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2037 pagava IPCA + 7,61% ao ano na tabela do Tesouro Direto de 26 de outubro de 2026. Cada título custava R$ 4.378,03. Mesmo com essa taxa, a renda em dinheiro é a menor da comparação: R$ 458 por mês para cada R$ 100 mil, na média.

A explicação está no desenho do título. O cupom em dinheiro é de 6% ao ano sobre o valor do título corrigido pela inflação, pago em duas parcelas, em maio e novembro. A correção pelo IPCA não cai na conta: fica acumulada no valor do título e só volta no vencimento ou na venda.

Como o título é vendido abaixo do valor de face com a taxa de 7,61%, o cupom equivale a 6,57% ao ano sobre o valor aplicado. Com 15% de imposto, sobra a média de R$ 4.581 por mês para R$ 1 milhão. Em compensação, o cupom cresce com a inflação, e o principal também.

Nas mesmas tabelas, o Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2045 pagava IPCA + 7,30%, e o de 2060, IPCA + 7,11%. O título de 2037 podia ser comprado a partir de R$ 43,78, a fração mínima de 1% do preço. Quem prefere previsibilidade a renda alta encontra os passos no guia do Tesouro Direto.

Isenção de IR, venda com 20% e os riscos da renda

Pela Lei 11.033/2004, o rendimento mensal de fundo imobiliário é isento de imposto de renda para a pessoa física. A regra vale quando o fundo tem ao menos 100 cotistas e cotas negociadas só em bolsa ou balcão organizado. A isenção explica por que o fundo de tijolo fica perto do CDB na tabela.

• Rendimento mensalIsento para pessoa física, pela Lei 11.033/2004
• Mínimo de cotistas100, regra elevada de 50 pela Lei 14.754/2023
• NegociaçãoCotas só em bolsa ou balcão organizado
• Limite por cotistaMenos de 10% das cotas e dos rendimentos
• Pessoas ligadasJuntas, menos de 30% das cotas e dos rendimentos
• Venda com lucro20% do ganho, pago pelo investidor
• Pessoa jurídica20% retidos na fonte sobre o rendimento
• Garantia do FGCNão tem

A Lei 8.668/1993 obriga o fundo a distribuir ao menos 95% do lucro apurado em caixa, com base em balanço semestral. Essa regra faz do fundo imobiliário um canal de renda, e não de acúmulo. O guia sobre fundo imobiliário detalha a declaração e o imposto na venda.

A Lei 15.270/2025 criou um imposto mínimo para quem ganha mais de R$ 600 mil por ano. Da base de cálculo, ficaram fora os rendimentos de fundos imobiliários com cotas só em bolsa e ao menos 100 cotistas.

Quem recebe R$ 10.420 por mês de R$ 1 milhão em FII soma R$ 125.040 no ano sem efeito nessa conta. As regras do novo imposto estão no explicador da tributação de dividendos.

A renda isenta tem riscos que o CDB não tem. Num fundo de tijolo, um andar vazio ou um galpão sem inquilino deixa de pagar aluguel; num fundo de papel, o atraso de um devedor de CRI corta a distribuição.

Os dois tipos sentem a alta dos juros, que derruba o preço das cotas, como mostrou o pregão de 26 de outubro.

A liquidez também varia. A cota só vira dinheiro se houver comprador na bolsa, e muitos fundos negociam pouco. Na conta desta reportagem, entraram só os 110 fundos com mais de R$ 1 milhão negociado em setembro e informes completos de julho a setembro.

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Como calculamos. Cruzamos os informes mensais à CVM de julho a setembro de 2026 com os preços de fechamento da B3 de 26 de outubro. É papel o fundo com dois terços ou mais do ativo em CRI e letras imobiliárias; é tijolo o fundo com dois terços ou mais em imóveis. O rendimento é a mediana de cada grupo.

O Copom anuncia a nova Selic em 4 de novembro, no início da noite, e a taxa passa a valer no dia 5. O próximo cupom do Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2037 vence em 15 de novembro, domingo e feriado da Proclamação da República, e é pago no dia útil seguinte, 16 de novembro.