Como usar o FGTS para comprar imóvel: fundo paga casa de até R$ 2,25 milhões

Quem tem três anos de carteira assinada pode usar o FGTS em imóvel de até R$ 2,25 milhões, segundo o Conselho Curador do fundo. O saldo paga a entrada, abate parcelas ou quita o financiamento, desde que o comprador não tenha outra casa na cidade onde mora ou trabalha.

As regras estão no artigo 20 da Lei 8.036, de 1990, a lei atual do FGTS. Os detalhes vêm das normas do Conselho Curador, aplicadas pela Caixa, agente operador do fundo. Valem para imóvel novo ou usado, comprado com financiamento, à vista ou por consórcio, desde que a operação caiba nas condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

• Quem podeQuem soma 36 meses de trabalho com FGTS, seguidos ou não, em uma ou mais empresas
• ImóvelResidencial, para morar, avaliado em até R$ 2,25 milhões
• OndeNa cidade onde você trabalha ou mora, em cidade vizinha ou na mesma região metropolitana
• Quem não podeQuem tem financiamento ativo do SFH em qualquer parte do país
• Também não podeQuem já tem imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha
• PrestaçõesAté 80% do valor, por no mínimo 12 meses
• AmortizaçãoUma a cada dois anos
• Onde pedirNo banco que financia a compra ou na administradora do consórcio

O dinheiro do fundo nunca passa pela mão do comprador. Ele vai direto para o vendedor, na compra, ou para o banco, no abatimento da dívida.

A Lei 8.036/1990 lista três usos do FGTS na moradia. O saldo pode pagar total ou parcialmente o preço de um imóvel, cobrir parte das prestações de um financiamento do SFH ou amortizar e quitar o saldo devedor. Nos três casos, a Caixa exige no mínimo três anos de trabalho sob o regime do fundo.

O prazo não precisa ser na mesma empresa nem seguido. Quem trabalhou um ano em uma loja de Fortaleza, ficou parado e depois cumpriu mais dois anos em uma fábrica de Joinville já alcança os 36 meses. A conta soma todos os períodos registrados em carteira.

A lei também diz que “o direito de adquirir moradia com recursos do FGTS, pelo trabalhador, só poderá ser exercido para um único imóvel”.

Na prática, o saldo só pode ser usado em um imóvel de cada vez. Quem vende o primeiro imóvel e deixa de ser dono de casa na cidade pode voltar a usar o saldo em outra compra, se cumprir de novo todas as regras.

A principal trava está no parágrafo 17 do mesmo artigo. Ele proíbe o saque para moradia de quem já é proprietário ou promitente comprador de imóvel na cidade onde mora. Também barra quem tem, em qualquer parte do país, um financiamento ativo do SFH.

Entrada, parcelas e quitação

O FGTS pode entrar em quatro momentos da compra, segundo a Lei 8.036/1990 e o Manual de Moradia Própria da Caixa. Cada um tem uma condição própria, e o mesmo comprador pode usar mais de um ao longo do contrato.

Na compra, o saldo costuma cobrir a entrada, que nos financiamentos de banco é a parte que o comprador precisa pagar com recursos próprios. Quem tem saldo alto pode até comprar à vista, desde que o imóvel esteja dentro das regras do SFH.

No pagamento de prestações, o fundo bloqueia o valor necessário e paga até 80% de cada parcela por pelo menos 12 meses. É uma saída para quem teve a renda reduzida: em uma prestação de R$ 1.500, o FGTS paga até R$ 1.200, e o mutuário completa os R$ 300.

Na amortização, o saldo abate de uma vez a dívida com o banco. Conforme o contrato, o abatimento reduz o valor das parcelas que faltam ou o prazo do financiamento. A lei exige um intervalo mínimo de dois anos entre uma amortização e a seguinte.

Onde comprar e até que valor

O imóvel comprado com o FGTS precisa servir de moradia ao trabalhador e ficar perto da vida dele. O formulário padrão de autorização do saque, que segue o Manual de Moradia Própria da Caixa, aceita três situações:

• TrabalhoImóvel na cidade da ocupação principal, em cidade vizinha ou na mesma região metropolitana
• Moradia há mais de um anoImóvel na cidade onde a pessoa mora há pelo menos um ano, em cidade vizinha ou na mesma região metropolitana
• Mudança recenteImóvel na cidade onde a pessoa mora há até um ano e onde pretende comprar

Para o FGTS, ocupação principal é a que gera a maior renda do trabalhador. Desempregados não precisam comprovar onde trabalham, e autônomos assinam uma declaração própria, segundo o mesmo formulário.

A mesma lógica vale para a trava da casa própria. Não pode usar o fundo quem já é dono, possuidor, usufrutuário, promitente comprador ou cessionário de imóvel residencial, pronto ou em construção, na cidade onde trabalha ou mora. A trava inclui as cidades vizinhas e as da mesma região metropolitana.

Na prática, quem tem um apartamento já quitado em Belém e foi transferido para Goiânia pode usar o FGTS para comprar outro na capital goiana. Quem tem casa em Niterói e quer comprar no Rio de Janeiro, na mesma região metropolitana, não pode.

Ter imóvel em outro estado, longe de onde se vive, não impede o saque. O que impede, em qualquer lugar do país, é ter um financiamento ativo do SFH.

Além do endereço, conta o valor do imóvel. Desde novembro de 2025, o FGTS pode ser usado em imóveis avaliados em até R$ 2,25 milhões, segundo o Conselho Curador do fundo, que acompanhou o novo teto do SFH. Em outubro de 2025, o Conselho Monetário Nacional havia elevado esse limite de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.

A decisão do conselho do FGTS também corrigiu uma distorção. Uma norma de 2021 ligava o uso do fundo ao valor do imóvel na data do contrato.

Assim, quem assinou o financiamento a partir de 12 de junho de 2021 ficava fora do teto novo. Desde a decisão de novembro, o teto é o mesmo para contratos antigos e novos.

O que conta é o valor de avaliação feito pelo banco, não o preço anunciado pelo vendedor. Para quem compra pelo Minha Casa Minha Vida, o teto pesa pouco. Na faixa 3 do programa, a renda familiar vai até R$ 9.600 por mês, segundo o Ministério das Cidades.

Do extrato ao contrato

Quem optou pelo saque-aniversário continua podendo usar o FGTS na compra da casa própria, segundo a Caixa. A exceção é a parte do saldo dada como garantia de empréstimo: esse dinheiro fica bloqueado até a dívida com o banco ser paga e não entra na compra.

A regra pesa porque a antecipação do saque-aniversário é comum. Desde a criação da modalidade, R$ 148,3 bilhões dos R$ 242,5 bilhões movimentados foram para bancos, como pagamento de empréstimos garantidos pelo fundo, segundo o Ministério do Trabalho e Emprego.

Em 29 de outubro de 2026, o Conselho Curador prorrogou até 31 de março de 2027 o limite de cinco saques futuros nessas operações. Cada saque anual cedido vale de R$ 100 a R$ 500. Os detalhes estão no guia do saque-aniversário e do saldo do FGTS.

Antes de procurar um imóvel, abra o extrato no aplicativo FGTS, da Caixa. Confira o saldo de cada conta, se todos os depósitos foram feitos e se há valor bloqueado por empréstimo. Contas de empregos antigos também entram na compra.

Quem pensa em imóvel na planta deve conhecer também as regras do distrato de imóvel na planta, que valem se o negócio for desfeito.

O saldo rende 3% ao ano mais a Taxa Referencial (TR) e recebe parte do lucro do fundo. O crédito de 2026, sobre o saldo de 31 de dezembro de 2025, foi de R$ 18,68 para cada R$ 1.000, segundo o Conselho Curador.

Para ter uma ideia do ritmo, o empregador deposita 8% do salário todo mês. Quem ganha R$ 3.000 recebe R$ 240 por mês na conta, ou R$ 8.640 em três anos, sem contar o 13º salário e os juros.

Quem vai financiar depende também do dinheiro que o fundo repassa aos bancos. O Conselho Curador do FGTS aprovou em 29 de outubro de 2026 um orçamento de R$ 169 bilhões para 2027, informou o Ministério do Trabalho e Emprego.

Desse total, R$ 144,5 bilhões vão para habitação. É o dinheiro que os bancos emprestam com recursos do fundo, a juros menores, em programas como o Minha Casa Minha Vida.

R$ 144,5 bi

é o valor que o FGTS reserva para financiar moradia em 2027, como previa o plano aprovado em 2025

Fonte: Conselho Curador do FGTS, 29 de outubro de 2026

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Habitação144,5

Saúde8,5

Saneamento básico8

Infraestrutura urbana8

Fonte: Conselho Curador do FGTS, 29 de outubro de 2026

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Para o ministro do Trabalho e Emprego, Luiz Marinho, o plano está alinhado a um dos principais objetivos do fundo, segundo o ministério. Esse objetivo é financiar habitação, saneamento e infraestrutura urbana para o trabalhador e para a população de baixa renda.

Uma parte do orçamento não volta para o fundo: são os descontos dados às famílias de menor renda no Minha Casa Minha Vida. Para 2026, o conselho reservou R$ 12,5 bilhões a esses subsídios e ampliou o valor para R$ 13 bilhões em setembro.

O desconto máximo por família foi fixado em R$ 65 mil na Região Norte e em R$ 55 mil nas demais regiões.

Quem se enquadra no programa pode somar as duas coisas: o desconto do fundo e o próprio saldo do FGTS na entrada. As faixas de renda, os juros e o passo a passo estão no guia do Minha Casa Minha Vida em 2026.

Na hora da compra, o pedido de uso do FGTS é feito no banco que vai financiar o imóvel ou, no consórcio, na administradora que conduz a operação. O trabalhador não saca o dinheiro: ele autoriza a transferência, e o banco cuida do resto.

1. Confira no aplicativo FGTS o saldo de todas as contas e se há valor bloqueado por empréstimo.
2. Verifique se você soma 36 meses de trabalho com FGTS e não tem imóvel nem financiamento que impeçam o saque.
3. Escolha um imóvel residencial na cidade onde trabalha ou mora, em cidade vizinha ou na mesma região metropolitana.
4. Leve ao banco documento de identidade, CPF, carteira de trabalho, comprovante de estado civil e a última declaração do Imposto de Renda, ou declare a isenção.
5. Assine a autorização de movimentação da conta vinculada e as declarações sobre imóveis e financiamentos.
6. Aguarde a avaliação do imóvel pelo banco, a assinatura do contrato e o registro no cartório de imóveis.

Com o contrato assinado e registrado, o saldo é liberado e vai ao vendedor ou abate a dívida. As declarações assinadas no passo 5 são exigidas pela Caixa, e informação falsa configura falsidade ideológica e estelionato, segundo o formulário oficial.

• 1966O FGTS é criado como alternativa à estabilidade no emprego
• 1990A Lei 8.036 reorganiza o fundo e define o uso na moradia própria
• 25 de junho de 1998Passa a valer a trava para quem já tem imóvel na cidade ou financiamento do SFH
• 2019A Lei 13.932 cria o saque-aniversário, opcional
• Outubro de 2025O Conselho Monetário Nacional eleva o teto do SFH para R$ 2,25 milhões
• Novembro de 2025O Conselho Curador do FGTS adota o mesmo teto para contratos antigos e novos
• 29 de outubro de 2026O conselho aprova R$ 144,5 bilhões para habitação em 2027

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O orçamento de 2027 começa a valer em 1º de janeiro, e as regras de uso do saldo na casa própria seguem as mesmas. Dúvidas sobre o saldo e os depósitos são atendidas pela Caixa no 4004 0104, nas capitais e regiões metropolitanas, e no 0800 104 0 104, nas demais cidades.