Usucapião exige de 2 a 15 anos de posse, e o pedido pode ser feito direto no cartório

Quem ocupa um imóvel como dono, sem oposição, ganha a propriedade por usucapião depois de 2 a 15 anos de posse, pelo Código Civil. Desde 2016, o pedido pode ser feito direto no registro de imóveis, com advogado ou defensor público, sem passar por um juiz.

O caminho mais curto para a maioria das famílias é a usucapião especial urbana. Pelo artigo 183 da Constituição, basta morar 5 anos, sem interrupção e sem oposição, num imóvel urbano de até 250 metros quadrados. O morador não pode ser dono de outro imóvel, urbano ou rural.

O registro é o que torna alguém dono no papel. Pelo artigo 1.245 do Código Civil, só ele transfere a propriedade. Sem a matrícula em seu nome, o morador não consegue vender o imóvel com escritura pública nem oferecê-lo como garantia de um empréstimo.

A falta de papel atinge milhões de brasileiros. O Censo 2022 do IBGE contou 16.390.815 pessoas morando em 12.348 favelas e comunidades urbanas, espalhadas por 656 municípios. Um dos critérios do instituto para definir essas áreas é a predominância de domicílios com insegurança jurídica da posse.

16,4 milhões

de brasileiros vivem em favelas e comunidades urbanas, áreas marcadas pela posse sem documento seguro

Fonte: IBGE, Censo 2022

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Os prazos de cada tipo de usucapião

A lei prevê vários tipos de usucapião de imóvel. Entre um e outro mudam o tempo de posse, o tamanho da área e o que o morador precisa provar. Pode ser a moradia, um contrato de compra ou o uso produtivo da terra.

Justo título é o documento que serviria para transferir o imóvel se não tivesse algum defeito, como um contrato de compra e venda nunca registrado. Boa-fé é não saber do problema.

Quem tem os dois precisa de 10 anos de posse. Quem não tem nenhum dos dois cumpre 15 anos, ou 10 se morar no imóvel ou tiver feito nele obras.

O tempo de quem estava antes também entra na conta. Pelo artigo 1.243 do Código Civil, o morador soma à sua a posse dos antecessores, desde que todas tenham sido contínuas e pacíficas. Por exemplo, quem comprou com contrato particular uma casa que o vendedor ocupava havia seis anos herda esses seis anos na contagem.

Na usucapião urbana de 5 anos, o Estatuto da Cidade garante a mesma soma ao herdeiro que já morava no imóvel quando o antigo possuidor morreu. A regra está no artigo 9º da Lei 10.257/2001.

A usucapião familiar é a de prazo mais curto. Ela vale para o cônjuge ou companheiro que ficou 2 anos sozinho, com a família, no imóvel urbano de até 250 m² que era dos dois. O outro precisa ter abandonado o lar. Quem está nessa situação costuma resolver junto a separação, tema do guia sobre divórcio em cartório.

O que conta como posse e o que zera a contagem

A lei exige posse “como seu”: o morador age como dono, cuida, paga contas, constrói e não presta contas a ninguém. Quem paga aluguel, mora de favor ou toma conta do imóvel a mando do proprietário não acumula tempo. O caseiro, por exemplo, é chamado de detentor pelo artigo 1.198 do Código Civil e não pode pedir usucapião.

Os atos de mera permissão ou tolerância do dono também não geram posse, pelo artigo 1.208. Já a ocupação feita com violência ou às escondidas só começa a contar depois que a violência ou o segredo terminam.

O prazo também precisa correr sem oposição. Uma ação judicial do proprietário para retomar o imóvel interrompe a contagem, que recomeça do zero, pelas regras da prescrição que o artigo 1.244 manda aplicar à usucapião. O prazo nem começa a correr entre marido e mulher durante o casamento nem contra o dono que seja menor de 16 anos.

Imóvel público fica fora de qualquer tipo de usucapião, pelos artigos 183 e 191 da Constituição e pelo artigo 102 do Código Civil. Terrenos da União, do estado ou da prefeitura seguem outro caminho, a regularização fundiária, explicada mais abaixo.

As provas mais aceitas são as que mostram o tempo de moradia ano a ano. A lista de documentos que a Defensoria Pública do Rio de Janeiro pede para ações de usucapião inclui:

• contrato, promessa de compra e venda ou cessão de direitos, mesmo sem registro;
• carnês de IPTU e contas de luz e telefone dos anos de posse;
• declaração de três testemunhas que saibam há quanto tempo a família mora ali;
• fotografias do local e planta do imóvel, se houver;
• certidão de ônus reais do imóvel, emitida pelo registro de imóveis.

Uma dica que vale para hoje: guarde todos os carnês e contas em ordem de ano. Quem ainda não recebe o IPTU no próprio nome pode pedir a atualização do cadastro na prefeitura, conforme as regras de cada cidade. O artigo 34 do Código Tributário Nacional permite cobrar o imposto do possuidor a qualquer título.

Usucapião no cartório, do pedido à matrícula

A usucapião extrajudicial entrou na Lei de Registros Públicos com o Código de Processo Civil de 2015, no artigo 216-A. O passo a passo é detalhado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) nos artigos 398 a 423 do Código Nacional de Normas, que incorporou as regras do antigo Provimento 65/2017.

1. Contrate um advogado ou procure a Defensoria Pública. A lei não aceita o pedido sem um dos dois.
2. Peça a ata notarial a um tabelião do município onde fica o imóvel. Ele descreve o imóvel, registra o tempo e a forma da posse e pode ouvir testemunhas e ir até o local.
3. Encomende a planta e o memorial descritivo a um engenheiro, arquiteto ou técnico habilitado, com anotação de responsabilidade técnica. Os vizinhos e os donos que constam na matrícula assinam, com firma reconhecida.
4. Tire as certidões negativas da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local do imóvel, com até 30 dias, em nome do morador, do dono registrado e dos possuidores anteriores.
5. Junte o contrato, os recibos, os carnês de IPTU e as contas que provam a posse, e entregue tudo no registro de imóveis da região do imóvel.
6. Acompanhe as notificações e o edital pelo e-mail do advogado até a nota de deferimento e o registro em seu nome.

A ata notarial não é título de propriedade. O tabelião é obrigado a escrever no documento que ela serve só para instruir o pedido, pelo artigo 402 das normas do CNJ. Ele também alerta o morador e as testemunhas de que declaração falsa é crime.

Apartamento em condomínio regular e lote de loteamento aprovado dispensam a planta e o memorial, porque a descrição já está na matrícula. No apartamento, basta a concordância do síndico, no lugar da assinatura de todos os vizinhos.

O registrador avisa quem não assinou a planta, pessoalmente ou por carta com aviso de recebimento. A pessoa tem 15 dias para responder, e o silêncio vale como concordância desde a Lei 13.465/2017. Se ninguém for encontrado, o aviso sai por edital, publicado duas vezes.

Quando o morador comprou do dono registrado e guarda o contrato, o recibo de quitação ou a cessão de direitos, esse dono nem precisa ser notificado. Pelo artigo 410 das normas do CNJ, esse documento já vale como consentimento. Basta somar a prova de que o preço foi pago e uma certidão de que não há ação sobre o imóvel.

União, estado e prefeitura também recebem aviso e têm 15 dias para se manifestar. Depois, o cartório publica um edital para terceiros, pago pelo morador, com mais 15 dias de prazo. Sem nenhuma impugnação e com os documentos em ordem, o oficial registra a usucapião e abre a matrícula, se o imóvel ainda não tiver uma.

Imóvel rural tem três exigências a mais antes do registro: o recibo do Cadastro Ambiental Rural (CAR), o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) quitado e a certificação do Incra. O instituto confirma que o desenho da área não se sobrepõe a nenhum outro do seu cadastro. Quem tem problema no cadastro do Incra encontra o caminho no guia sobre o CCIR do imóvel rural.

Quem comprou com contrato de gaveta e pagou tudo tem uma alternativa mais direta. Desde a Lei 14.382/2022, a adjudicação compulsória pode ser feita no registro de imóveis quando o vendedor não passa a escritura, pelo artigo 216-B da Lei de Registros Públicos. Ela não depende de tempo de posse, e sim do contrato e da prova de que o preço foi quitado.

Quanto custa a usucapião em cartório

O preço depende do valor do imóvel e do estado, porque cada um tem a sua tabela de emolumentos, as taxas dos cartórios. A base de cálculo é o valor venal do último carnê de IPTU, ou do ITR no campo, pelo artigo 401 das normas do CNJ. Sem esse valor, vale o preço de mercado aproximado.

Nos estados sem regra própria para a usucapião, o CNJ manda cobrar a ata notarial como ato de valor econômico. O artigo 423 das normas manda cobrar no registro de imóveis 50% de um registro pelo processamento e outros 50% pelo registro final, se o pedido for aceito.

Minas Gerais tem item próprio. Pela tabela de 2026 da Corregedoria-Geral de Justiça do estado, o processamento da usucapião no registro de imóveis custa R$ 3.113,56, já com a Taxa de Fiscalização Judiciária. A ata notarial e o registro seguem as faixas de valor das escrituras e dos registros com conteúdo financeiro.

A conta acima não inclui os atos menores, cobrados um a um. Em Minas, a prenotação do pedido custa R$ 63,83, e cada notificação de vizinho ou dono, R$ 220,54. Entram ainda certidões, a publicação do edital, o trabalho do engenheiro ou arquiteto e os honorários do advogado.

Um custo fica de fora em todo o país: o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Pelo artigo 421 das normas do CNJ, o cartório não exige o ITBI no registro da usucapião, porque a aquisição é originária, ou seja, o morador não compra de ninguém.

Numa compra comum, esse imposto chega a 3% em São Paulo, no Rio de Janeiro e em Belo Horizonte, como mostra a tabela do ITBI de cada capital.

Quem não pode pagar também tem saída. A Defensoria Pública representa de graça quem comprova baixa renda, no cartório ou na Justiça. Na ação judicial, a gratuidade dispensa as custas, pelo artigo 98 do Código de Processo Civil. Na usucapião especial urbana, ela vale também no registro de imóveis, pelo artigo 12 do Estatuto da Cidade.

Quando o caso vai para a Justiça

O cartório é uma opção, não uma etapa obrigatória. Em fevereiro de 2020, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o morador pode entrar direto com a ação de usucapião. O caso era de um imóvel em Santa Cruz, na Zona Oeste do Rio, levado ao tribunal pela Defensoria Pública fluminense.

O pedido também acaba na Justiça quando alguém contesta. Se o dono, um vizinho ou um terceiro apresentar impugnação no cartório, o oficial tenta primeiro a conciliação ou a mediação. Sem acordo, ele entrega os autos ao morador com um relatório, e o advogado adapta o pedido para levá-lo ao juiz da comarca, pelo artigo 415 das normas do CNJ.

Na ação judicial, os vizinhos são citados pessoalmente, salvo em apartamento de condomínio, e um edital chama eventuais interessados, pelos artigos 246 e 259 do Código de Processo Civil. Na usucapião especial urbana, o Ministério Público participa do processo, e os moradores podem ser representados pela associação de moradores, se ela tiver autorização expressa deles.

A usucapião também serve de defesa. Pelo artigo 13 do Estatuto da Cidade, quem é processado para sair de um imóvel urbano de até 250 m² pode alegar a usucapião especial no próprio processo. A sentença que a reconhecer vale como título para o registro.

Quando o imóvel veio de herança e a partilha nunca foi feita, o caminho comum é o inventário, que segue a ordem dos herdeiros prevista no Código Civil.

Terreno público e favela: o caminho da regularização fundiária

Para quem mora em área pública ou num bairro inteiro sem registro, a saída é a Regularização Fundiária Urbana, a Reurb, criada pela Lei 13.465/2017. A prefeitura conduz o processo e emite a Certidão de Regularização Fundiária, cujo registro abre uma matrícula para cada casa.

Na Reurb de interesse social, voltada à população de baixa renda, o primeiro registro do título é isento de custas e emolumentos, pelo artigo 13 da lei. A isenção alcança também a primeira averbação de construção residencial de até 70 m² e as certidões, e o cartório não pode exigir prova de tributos pagos.

Em terras da União, a regularização também passa pelo programa Imóvel da Gente, da Secretaria do Patrimônio da União. Em 11 de junho de 2026, o Ministério da Gestão e da Inovação em Serviços Públicos anunciou a entrega de 2.799 títulos. Eles foram para Pernambuco, Pará, São Paulo e Tocantins, e 2.230 ficaram com moradias de Brasília Teimosa, no Recife.

“Estamos transformando imóveis abandonados em moradias, títulos de propriedade, escolas, hospitais e novas oportunidades para a população.”

Na mesma cerimônia, o governo destinou 32 núcleos urbanos em 15 municípios de dez estados para regularização, onde vivem mais de 62 mil famílias.

Maria da Paz Ferreira Vasconcelos Costa, moradora de Brasília Teimosa, recebeu o título na cerimônia. “Um dia eu vou morrer, e deixo tudo seguro para meus filhos e meus netos também”, disse.

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O pedido de Reurb começa na secretaria de habitação ou de urbanismo da prefeitura, que decide se o bairro entra na modalidade de interesse social. Para a usucapião individual, o primeiro passo é a Defensoria Pública do estado ou um advogado, com os carnês, as contas e o nome de três testemunhas em mãos.