Escritura e registro de imóvel de R$ 300 mil custam R$ 6,9 mil na capital paulista

Escritura e registro de um apartamento de R$ 300 mil custam R$ 6.899,26 na capital paulista, pelas tabelas oficiais de 2026. Com o ITBI de 3% da prefeitura, a conta chega a R$ 15.899,26, ou 5,3% do preço.

R$ 6.899,26

é quanto somam a escritura e o registro de um imóvel de R$ 300 mil na capital paulista

Fonte: tabelas de emolumentos de São Paulo, 2026

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Os cartórios cobram na assinatura da escritura e na entrada do pedido de registro. Por isso, esse dinheiro precisa estar separado antes de fechar negócio, junto com o sinal e a entrada.

Os valores são fixados por lei estadual e mudam de um estado para outro. Uma regra federal, a Lei 10.169/2000, proíbe o cartório de cobrar uma porcentagem do preço: a cobrança segue faixas de valor e, por isso, pesa menos nos imóveis mais caros.

Abaixo estão as tabelas de 2026 de São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro e o peso do ITBI. Depois vêm os casos em que a escritura é dispensada, os descontos da primeira moradia e o passo a passo até a matrícula.

Tabela do cartório em São Paulo e em Minas Gerais

A compra de um imóvel passa por dois cartórios. No tabelionato de notas, o tabelião redige e assina com as partes a escritura pública. No cartório de registro de imóveis, o oficial lança essa escritura na matrícula, a ficha que conta a história do imóvel.

Em São Paulo, os dois serviços seguem a Lei estadual 11.331/2002, com valores corrigidos todo ano pela Ufesp, a unidade fiscal do estado.

Em Minas Gerais, a tabela vem da Lei estadual 15.424/2004 e foi atualizada para 2026 pela Portaria 8.664 da Corregedoria-Geral de Justiça do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG). Lá, escritura e registro têm o mesmo preço em cada faixa.

Na capital paulista, a escritura de um imóvel de R$ 300 mil custa R$ 4.176,24, e o registro, R$ 2.723,02. Sobre a parte do oficial de registro entra ainda o ISS da prefeitura, que a lei federal limita entre 2% e 5% e que muda de uma cidade para outra. Nessa faixa de preço, são de R$ 33 a R$ 83 a mais.

Em Minas, o valor final ao usuário já inclui a Taxa de Fiscalização Judiciária.

R$ 200 mil2,9

R$ 300 mil2,3

R$ 500 mil1,7

R$ 1 milhão1,0

Fonte: tabelas de emolumentos de São Paulo, 2026

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No Rio de Janeiro, a escritura de imóvel entre R$ 280.855,99 e R$ 561.711,99 tem emolumento de R$ 2.850,22. O valor está na Portaria 516/2026 da Corregedoria-Geral da Justiça, em vigor desde 9 de março. O registro na mesma faixa custa R$ 2.818,18.

Sobre esses valores, a lei fluminense acrescenta as parcelas de fundos do Judiciário e de outros órgãos. A maior é a de 20% do Fundo Especial do Tribunal de Justiça (FETJ), e ainda entram o selo de fiscalização e o ISS da cidade. Acima de R$ 561.712, cada nova faixa de R$ 140.427,98 soma R$ 252,43 ao emolumento.

ITBI, a maior fatia da conta

O imposto da prefeitura pesa mais do que os dois cartórios somados. São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte cobram ITBI de 3% sobre o valor do imóvel, pelas leis municipais em vigor. No apartamento de R$ 300 mil, são R$ 9.000.

O financiamento muda essa conta em várias capitais. Na capital paulista, a parte financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) paga 0,5% sobre até R$ 120.968, em imóvel de até R$ 725.808, segundo a prefeitura.

Assim, o mesmo apartamento de R$ 300 mil, com R$ 240 mil financiados, paga R$ 604,84 na parte com desconto e R$ 5.370,96 sobre o restante. O ITBI cai para R$ 5.975,80. As alíquotas e os descontos de cada cidade estão no guia do ITBI por capital.

Declarar um preço menor na escritura não reduz o custo do cartório. Pelo artigo 7º da Lei paulista 11.331/2002, vale o maior entre o preço declarado, o valor do último lançamento do IPTU e a base de cálculo do ITBI. No Rio, a Portaria 516/2026 manda usar o maior entre o valor declarado e o atribuído pelo poder público.

Na prática, a guia do ITBI costuma ser paga antes da escritura, porque o tabelião precisa citar o comprovante no documento, pela Lei 7.433/1985. Algumas prefeituras dão desconto para quem paga cedo; em Fortaleza, por exemplo, o imposto cai de 4% para 2% com pagamento antes da escritura, segundo a Secretaria Municipal das Finanças.

Quando a escritura é obrigatória e quando o banco a dispensa

A escritura pública é obrigatória na venda de imóvel acima de 30 salários mínimos, pelo artigo 108 do Código Civil. Com o mínimo de R$ 1.621 de 2026, o limite é de R$ 48.630. Abaixo disso, o contrato particular basta para levar a venda ao registro.

Quem compra com financiamento bancário não precisa ir ao tabelionato. O contrato do banco, assinado como instrumento particular, tem força de escritura pública, pela Lei 4.380/1964, que criou o SFH, e pela Lei 9.514/1997, da alienação fiduciária. No exemplo paulista de R$ 300 mil, isso poupa os R$ 4.176,24 da escritura.

Em Minas Gerais, as partes podem preferir a escritura mesmo com financiamento de banco, de cooperativa de crédito ou de consórcio. Nesse caso, o valor final cai 80%, pela nota XXIII da tabela do TJMG.

A escritura também pode ser assinada pela internet, por videoconferência, na plataforma e-Notariado, mantida pelos tabeliães sob as regras do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). As partes assinam com certificado digital, que pode ser o notarizado, emitido pelos próprios tabelionatos de notas.

No ato eletrônico, a escolha do cartório tem limite. A escritura de imóvel só pode ser lavrada pelo tabelião da cidade do imóvel ou do domicílio do comprador, pelo artigo 302 do Código Nacional de Normas do CNJ.

Registro, o passo que transfere a propriedade

A escritura sozinha não faz de ninguém dono. Pelo artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade só passa ao comprador com o registro no cartório de imóveis; até lá, o vendedor continua a ser tratado como dono.

Esse intervalo tem risco concreto. Enquanto a matrícula estiver em nome do vendedor, uma dívida dele pode levar o imóvel à penhora, e uma segunda venda registrada antes da sua passa na frente. Por isso, a escritura deve seguir para o registro no mesmo dia ou logo depois.

O prazo do cartório é curto. Pelo artigo 188 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), com a redação da Lei 14.382/2022, o oficial tem 10 dias para registrar ou devolver o pedido com exigências. A escritura de compra e venda sem cláusulas especiais deve ser registrada em 5 dias.

Se o cartório faz exigências, como um documento que faltou, o comprador precisa responder rápido. Pelo artigo 205 da mesma lei, a prenotação perde o efeito 20 dias depois do protocolo se as exigências não forem cumpridas. A prenotação é o número de ordem que garante a prioridade do pedido.

Na compra financiada, o cartório faz dois registros: o da compra e o da garantia do banco, a alienação fiduciária, cada um cobrado pela tabela. A tabela mineira deixa isso expresso na nota II da tabela de registro de imóveis.

Depois do registro, a certidão da matrícula atualizada é a prova de que o imóvel é seu. Em São Paulo, cada certidão do registro de imóveis custa R$ 75,60 em 2026, sem o ISS.

Em Minas, a certidão de situação jurídica atualizada do imóvel sai por R$ 159,15. Pelo artigo 19 da Lei 6.015/1973, essa certidão fica pronta em até um dia, e a de inteiro teor da matrícula pedida pela internet, em até 4 horas.

A certidão pode ser pedida pela internet, no portal do Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), que reúne os cartórios do país. Pela Lei 14.382/2022, os documentos eletrônicos enviados pelo Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp) também devem ser registrados em 5 dias.

Descontos para a primeira moradia, o FGTS e o Minha Casa, Minha Vida

O maior desconto de cartório está numa lei federal de 1973. Pelo artigo 290 da Lei de Registros Públicos, os emolumentos dos atos ligados à primeira aquisição imobiliária para moradia, financiada pelo SFH, são reduzidos em 50%.

No exemplo paulista, o registro do apartamento de R$ 300 mil cai de R$ 2.723,02 para R$ 1.361,51. Somado ao ITBI com desconto e sem a escritura, o custo da compra fica em R$ 7.337,31, antes do registro da garantia do banco. Sem esse segundo registro, é menos da metade do que paga quem compra à vista.

No Rio, a tabela de 2026 vai além. Na primeira aquisição pelo SFH, além da redução de 50%, não incidem os acréscimos dos fundos públicos, pelas notas 7 e 8 da Portaria 516/2026.

Quem usa o FGTS tem regras próprias em São Paulo. A tabela paulista cobra valor fixo de R$ 510,61, sem o ISS, no registro da primeira venda de unidade de empreendimento habitacional financiada com FGTS, já com a garantia do banco. A regra vale para imóvel de até 6.000 Ufesps, ou R$ 230.520. Nos demais financiamentos com FGTS, o registro tem redução de 50%.

O saque do FGTS para a compra tem regras de valor do imóvel e de tempo de conta que valem para todo o país.

No Minha Casa, Minha Vida, a Lei 11.977/2009 reduz em 50% a escritura, o registro da venda e das garantias e os demais atos do imóvel residencial do programa. A redução chega a 75% nos imóveis comprados do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), que atendem as famílias de menor renda.

Os descontos não são automáticos em todos os cartórios. Informe no pedido que se trata da primeira moradia, financiada pelo SFH ou pelo programa, e leve a declaração do contrato de financiamento que comprova isso.

Passo a passo da compra até a matrícula com o seu nome

A sequência abaixo vale para a compra à vista com escritura. No financiamento, o contrato do banco substitui a escritura do passo 4 e é ele que vai a registro no passo 5.

1. Peça a certidão da matrícula atualizada, com ônus reais, no cartório de registro de imóveis da região ou pelo portal do ONR. Ela mostra quem é o dono e se há hipoteca, penhora ou alienação fiduciária.
2. Confira as dívidas do imóvel: a certidão de débitos do IPTU, na prefeitura, e a situação do condomínio.
3. Emita e pague a guia do ITBI na prefeitura da cidade onde fica o imóvel.
4. Agende a escritura no tabelionato de notas, presencial ou pelo e-Notariado, e pague os emolumentos.
5. Leve a escritura ao cartório de registro de imóveis da área do imóvel e acompanhe o prazo de 5 a 10 dias.
6. Retire a certidão da matrícula com o seu nome e confira na prefeitura se o cadastro do IPTU passou para você.

Para a escritura, o tabelião pede os documentos das partes e do imóvel. Pela Lei 7.433/1985, ele registra no documento a guia paga do ITBI, as certidões fiscais e a certidão de propriedade e de ônus reais, sem precisar copiá-las.

• PartesDocumento de identidade, CPF e certidão de casamento ou de nascimento atualizada
• Vendedor casadoAssinatura do cônjuge, salvo no regime de separação absoluta de bens, pelo artigo 1.647 do Código Civil
• ImóvelCertidão da matrícula com ônus reais e guia do ITBI paga
• Imóvel urbanoCertidão de débitos do IPTU emitida pela prefeitura
• CondomínioDeclaração do vendedor de que não há dívidas, que vale como prova pela Lei 7.433/1985

Além do que a lei exige, vale pedir as certidões do vendedor na Justiça estadual, federal e do Trabalho e nos cartórios de protesto. Elas mostram processos que possam atingir o imóvel. As da Justiça Federal e a certidão negativa de débitos trabalhistas saem de graça pela internet.

Erros que encarecem ou travam a compra

O contrato de gaveta, a promessa de compra que nunca chega ao registro, deixa o comprador sem a propriedade e sujeito às dívidas do vendedor. A economia com cartório some na primeira penhora ou na morte do vendedor, quando o imóvel entra no inventário dele.

Outro erro é fechar a compra sem reservar o dinheiro do ITBI e dos dois cartórios, que não entra no preço combinado com o vendedor. Na compra com o banco, entram ainda as tarifas do financiamento, comparadas no guia do financiamento imobiliário.

Quem vende também tem contas a fazer. O lucro na venda pode pagar imposto de renda de 15% a 22,5%. Há isenção para quem compra outro imóvel residencial em 180 dias, explicada no guia do imposto sobre a venda de imóvel.

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As tabelas de cartório mudam em janeiro. No Rio, a Lei estadual 10.632/2024 manda corrigir os emolumentos todo 1º de janeiro pela variação da Selic em 12 meses. Em Minas, as tabelas de 2026 saíram na Portaria 8.664 do TJMG, publicada em 19 de dezembro de 2025.

Como calculamos. Somamos escritura e registro das tabelas oficiais de 2026 de cada estado, na faixa do preço do imóvel, sem o ISS do registro em São Paulo. O ITBI usa 3% e, no financiamento, a regra paulista do SFH, com o desconto do artigo 290 da Lei 6.015/1973 no registro.