Proptech: as regras para startups do mercado imobiliário em 2026

O imóvel é o maior patrimônio da maioria das famílias e um dos mercados mais burocráticos do país. As proptechs, startups do setor imobiliário, atacam cada etapa: portais e marketplaces de compra e aluguel, gestão de aluguel por temporada, crédito com garantia de imóvel, cartório digital e investimento em frações de imóveis.

Cada modelo tem sua regra. A corretagem segue a Lei 6.530/1978, a temporada segue a Lei do Inquilinato, o registro mudou com a Lei 14.382/2022 e as garantias, com a Lei 14.711/2023. A oferta de investimento a pequenos poupadores passa pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Corretagem e marketplaces

A intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis é atividade do corretor, pela Lei 6.530/1978. A empresa que intermedeia se inscreve no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) e tem os mesmos deveres dos corretores pessoas físicas.

Para a startup, a linha está no modelo de receita. Quem cobra comissão para aproximar comprador e vendedor, ou dono e inquilino, faz intermediação e precisa de inscrição e de corretores com a formação exigida pela lei. O caminho comum é ter corretores na equipe e registrar a empresa no conselho do estado onde atua.

A mesma lógica vale para a administração de aluguéis. A startup que escolhe o inquilino e fecha o contrato em nome do dono intermedeia a locação e precisa estar regular antes de crescer.

Aluguel por temporada e condomínios

A Lei do Inquilinato define a locação para temporada como a residência temporária para lazer, cursos, tratamento de saúde ou obras, por até 90 dias, com o imóvel mobiliado ou não. O dono pode receber todo o aluguel de forma antecipada e exigir garantia.

Se o inquilino ficar mais de 30 dias após o fim do prazo sem oposição do dono, a locação passa a ser por tempo indeterminado. Sistemas de gestão de temporada controlam essas datas para não transformar uma estadia curta num contrato comum.

O condomínio é o ponto mais sensível. Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que, quando a convenção fixa destinação residencial, o uso das unidades para hospedagem remunerada por plataformas digitais é indevido. Os condôminos podem liberar a atividade em assembleia, por maioria qualificada. Antes de captar imóveis num prédio, a startup lê a convenção.

O dono paga Imposto de Renda sobre o aluguel. Pela reforma tributária, a pessoa física com mais de 3 imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil por ano também paga IBS e CBS.

Cartório digital, garantias e investimento

A Lei 14.382/2022 criou o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), que liga os cartórios do país. O registro de imóveis tem 10 dias, contados do protocolo, para registrar ou devolver o título com exigências. Escrituras simples de compra e venda e documentos eletrônicos enviados pelo Serp, sem exigências, são registrados em 5 dias.

A Lei 14.711/2023 abriu espaço para o crédito com garantia de imóvel. O mesmo imóvel pode garantir dívidas sucessivas em alienação fiduciária, com prioridade pela ordem dos credores. A hipoteca passou a ser executada fora da Justiça, com leilão público que pode ser eletrônico, como os leilões de imóveis de bancos. A lei também criou o agente de garantia, que administra a garantia em nome de vários credores.

O investimento em frações de imóveis exige cuidado. A oferta pública de contratos que dão direito a rendimento gerado pelo esforço de terceiros é valor mobiliário pela Lei 6.385/1976 e segue a CVM. Um caminho para startups é a plataforma de crowdfunding de investimento, com limites de captação e de aporte.

O primeiro passo é definir onde a startup ganha dinheiro: anúncio, comissão, gestão, crédito ou investimento. Essa escolha decide se ela precisa de inscrição no Creci, de autorização da CVM ou de um parceiro financeiro antes do primeiro cliente.